築年別固定資産税ざっくり計算方法を解説！小学生でもわかるように説明してシリーズ７

利回り・相場価格も一目でわかる中古マンションの最新情報が欲しい方必見！

◎中古マンションの最新情報を毎日メールで受け取る！投資用物件や実需用にも対応。「Dr.Assetレコメンダー」はコチラから（無料です）

‍※こちらの記事はあくまでChat GPTに聞いてみたものを提示しております。記事内容に関しては、読者自身の判断にお任せいたします。あらかじめご了承ください。

固定資産税・都市計画税とは？

固定資産税と都市計画税は、住んでいる家や建物を所有している人たちが、毎年自治体（市や町など）に支払うお金です。

固定資産税は、家や建物、土地などの不動産の価値に基づいて計算されます。つまり、家や建物がどれだけ高く評価されているかによって決まる税金です。

都市計画税は、都市や町などで行われる土地や建物の整備や発展のために使われるお金です。これによって、公園や道路の整備、新しい建物の建設などが行われます。

例えば、あなたの家が10万円分の価値があるとすると、固定資産税や都市計画税はその価値に基づいて計算されます。

覚えておくと便利なことは、これらの税金は地域によって異なることです。だから、引っ越す際や新しい家を買う際には、その地域の税金にも注意してくださいね！

・固定資産税は、不動産の所有者に課税される税金で、教育や福祉、消防、救急、ごみ処理などの行政サービスの費用に充てられます。

・都市計画税は、市街地の土地や建物の所有者に課される税金で、道路や公園、上下水道などの都市計画事業の資金源として利用されます。

納税者は、毎年1月1日時点で不動産の所有者であり、課税は不動産の所在地の市区町村によって行われます。特に、東京都の特別区における不動産は東京都が課税します。支払いは、一括払いまたは通常は4回の分割払いが選択できます。

固定資産税と都市計画税ってざっくりどれくらいなの？

新築マンションの場合

まずは前提条件を整理します。

下記の新築マンションについて固定資産税と都市計画税を計算してみます。

・5000万円で購入

・専有面積70㎡

・土地の固定資産税評価額が600万円

・建物の固定資産税評価額が900万円

※税制改正における、タワーマンションに係る固定資産税の見直しの対象外物件とする

【新築マンションの場合】

1. 土地の固定資産税
   • 土地の評価額（600万円）に1.4%をかけます。しかし、新築マンションは住宅用地の特例が適用され、200平米以下の部分は課税標準の1/6が採用されます。
   • 600万円 × 1/6 × 1.4% = 14,000円
2. 建物の固定資産税
   • 建物の評価額（900万円）に1.4%をかけます。新築住宅の場合、築5年まで120平米までの部分が半額となる特例が適用されます。
   • 900万円 × 1/2 × 1.4% = 63,000円
3. 土地の都市計画税
   • 土地の評価額（600万円）に0.3%をかけます。同様に、住宅用地の特例が適用され、200平米以下の部分は課税標準の1/3が採用されます。
   • 600万円 × 1/3 × 0.3% = 6,000円
4. 建物の都市計画税
   • 建物の評価額（900万円）に0.3%をかけます。
   • 900万円 × 0.3% = 27,000円

以上の計算から、新築マンションの固定資産税と都市計画税の合計は以下となります。

固定資産税の合計：14,000円 (土地) + 63,000円 (建物) = 77,000円

都市計画税の合計：6,000円 (土地) + 27,000円 (建物) = 33,000円

総額：77,000円 (固定資産税) + 33,000円 (都市計画税) = 110,000円

このように、新築マンションの場合における固定資産税と都市計画税の計算が行われます。

中古マンションの場合

下記の中古マンションについて固定資産税のみを計算してみます。

・購入価格が2,000万円

・建物1,400万円

・土地600万円　とする

首都圏にある築10年の中古マンション（2,000万円）の固定資産税

築10年の中古マンションで、購入時に実勢価格が2,000万円とします。

そのうち、建物と土地の割合を「建物70％、土地30％」と考えると、建物1,400万円、土地600万円となります。それを時価として、その70％が評価額になるものとして計算します。

建物：（1,400万×70％）×1.4％ = 13万7,200円

土地：（600万×70％）×1/6×1.4％ = 9,800円

⇒ 合計：13万7,200円 + 9,800円 = 14万7,000円

築10年ではこのくらいの金額になりますが、築年数が経過していくと、徐々に税額が下がっていきます。

首都圏にある築20年の中古マンション（2,000万円）の固定資産税はざっくりとどうやって計算する？

築20年になると、建物の評価がどのくらい下がっているかを考慮する必要があります。この期間に建物の価値は変動します。築年数別の成約価格を使って、どれだけ価値が下がるかおおよそが見えます。ざっくりと計算してみましょう

引用：http://www.reins.or.jp/pdf/trend/rt/rt_202202.pdf　東日本不動産流通機構

※グラフを目分量から予測（東日本不動産流通機構のグラフは築2.5年、築7.5年、、の平均値が書かれているグラフのため、これを計算に使うとわかりにくくなります。見やすい築年数の数字をとります。）

0年目6250万円

5年目5700万円　

10年目5000万円

20年目4200万円

25年目3000万円

30年目2200万円

15年目4800万円

として、数字をざっくりグラフから読み取ってみました。

新築価格との価格減少比を表にしました。

表１

築20年の中古マンション（2,000万円）の固定資産税はざっくりとどうやって計算する？

築20年のマンションは、築10年のマンションよりも古くなっています。

このため、建物の価値が下がっています。

例えば、築10年のマンションが100円の価値だとすると、築20年になるとその価値は約32％減って、68円になってしまいます（100円 – 32％ = 68円）。このように考えると、築20年のマンションの場合、建物の評価額は築10年時の評価額から32％減少します。ですから、築20年の場合の建物の評価額は、

築10年時の建物の評価額 – （築10年時の建物の評価額 × 32％）

例えば、築10年時の建物の評価額が100万円だった場合、

100万円 – （100万円 × 32％） = 68万円

となります。この68万円が築20年の建物の評価額です。

築10年の中古マンション（2,000万円）の固定資産税

建物：（1,400万×70％）×1.4％ = 13万7,200円

土地：（600万×70％）×1/6×1.4％ = 9,800円

⇒ 合計：13万7,200円 + 9,800円 = 14万7,000円

表1によると、築10年時点の価格から築20年時点の価格への変動率は、およそ-32％の変動率を基に計算します。

築20年のマンションの固定資産税が求められます。

建物：（1,400万-｛1,400万×32％＝448万円｝）×70％×1.4％ = 93,296

土地：（600万×70％）×1/6×1.4％ = 9,800円

⇒ 合計：9万3295円 + 9,800円 = 10万3,096円

となります。

表１

なお、築年数による価格の変動率に関しては、今回は2020年の首都圏のデータを元にしており、実際は年や地域、物件の条件によって変わってきますので、すべてのケースに適用できるわけではありません。

まとめ

管理費や修繕積立金は、住宅ローンの返済計画を練る際、ほとんどの人が注意を払いますが、固定資産税と都市計画税については見落とされがちです。マンションを購入する際は、これらの税金もしっかりと考慮に入れましょう。

◎利回り・相場価格も一目でわかる中古マンションの最新情報が欲しい方必見！！投資用物件や実需用にも対応。「Dr.Assetレコメンダー」はコチラから（無料です）

こちらの記事はあくまでChat GPTに聞いてみたものを提示しております。記事内容に関しては、読者自身の判断にお任せいたします。あらかじめご了承ください。

＜法人向けソリューションも展開中！＞
価格評価付き自動物件提案サービス「AI物件レコメンド」
ニーズにあわせた物件を市場から幅広く抽出、自動提案

営業業務の効率化に課題をお持ちの企業様のために開発された、お客様のニーズにあった物件をAIが自動でおすすめしてくれるソリューションです。

自動物件だけでなく、PVやお気に入りなどのアクションを記録し、AI分析し最適化することも可能。お客様にとっても、自分だけに最適化した情報を受け取ることができるため、お喜びいただけます。

詳しくはこちらからお問い合わせください。

合わせて読みたい記事はコチラから

1. 【今話題のChat GPTに聞いてみた】不動産投資におけるありがちな6つの失敗例 ！小学生でもわかるように説明してシリーズ4
2. 【今話題のChat GPTに聞いてみた】不動産投資でもローンは繰り上げ返済したほうがいい？！小学生でもわかるように説明してシリーズ5
3. 【今話題のChat GPTに聞いてみた】家賃収入の仕組みや内訳は？確定申告についても解説！？！小学生でもわかるように説明してシリーズ6