不動産投資でもローンは繰り上げ返済したほうがいい？！小学生でもわかるように説明してシリーズ5

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‍※今、話題のChat GPTに下記の質問事項を聞いてみました。こちらの記事はあくまでChat GPTに聞いてみたものを提示しております。記事内容に関しては、読者自身の判断にお任せいたします。あらかじめご了承ください。

繰り上げ返済とは

繰り上げ返済は、お金を借りた後、予定よりも早くお金を返すことです。これは、お金を借りた人が借りたお金を早く返す方法の一つです。

ここで例を使ってみましょう。想像してみてください。あなたが友達からおもちゃを借りたとしましょう。友達からおもちゃを借りたとき、いつまでに返すか約束をしますよね？それはお金を借りたときに決まる期間です。繰り上げ返済は、この約束の前に、もし余分なお金がある場合、そのお金を友達に早く返すことを意味します。

例えば、おもちゃを1ヶ月で返す約束をしたけれど、1週間後に余分なお金をもらったら、その余分なお金を使って友達におもちゃの借りたお金を早く返すことができます。そうすることで、友達は嬉しいし、おもちゃを早く持って遊べるようになります。

不動産投資や住宅ローンでも同じことが起こります。人々はお金を借りて不動産を買ったり、家を建てたりすることがあります。そのとき、銀行やお金を貸す人と約束をします。例えば、30年かけてお金を返すとか、月々いくらずつ返すとか。

繰り上げ返済は、この約束よりも早くお金を返すことです。これによって、お金を借りた人は返済期間を短くすることができ、お金を借りたときに払う利息が少なくなります。それは友達からおもちゃを借りたときと同じように、借りたお金を早く返すことで、お金を借りた人にとってもお金を貸した人にとってもいいことなんです。

だから、繰り上げ返済はお金を借りた人が早くお金を返す素晴らしい方法なんですよ！

不動産投資の繰り上げ返済には2つの種類があります。それぞれ「返済期間短縮型」と「返済額軽減型」と呼ばれています。

返済期間短縮型：

返済期間短縮型は、ローンを早く完済するための方法の一つです。

例えば、家を買った時に銀行からお金（ローン）を借りたとしましょう。普通は、毎月一定の金額を支払って、長い期間（例えば30年）でお金を返済します。でも、もし余裕があって、もっと早くローンを終わらせたいと思ったら、返済期間短縮型を選ぶことができます。

この方法では、毎月の支払額は変わりませんが、もともと30年かかるはずだった返済期間を短くします。すると、支払う利息が少なくなります。つまり、全体で支払うお金が減るんです。

返済額軽減型：

返済額軽減型は、毎月の支払額を減らす方法です。

例えば、同じく家のローンを考えてみましょう。通常は毎月一定の金額を支払いますが、もし月々の支払いが少なくてもいいなら、返済額軽減型を選ぶことができます。

具体例

例えば、35年ローンで3,000万円を借り入れ、返済開始から1年後に200万円を繰り上げ返済するとします。年金利は2.5％、元利均等返済です。

• 当初借入元金 30,000,000円
• 当初借入期間 35年
• 返済済み期間 1年
• 返済方法 元利均等返済
• 借入金利 2.5％
• 繰り上げ金額 2,000,000円

1. 返済期間短縮型：これは、毎月のお金の返済額を同じままにして、お金を返す期間を短くする方法です。返済期間を短くすると、最終的に払う利息が減るんだよ。例えば、35年かかるローンを使って3,000万円を借りて、1年後に200万円を繰り上げ返済したとしよう。すると、毎月のお金の返済額は約107,248円になって、残りの返済期間は30年7ヶ月になります。そして、払う利息が約2,470,599円少なくなるんだよ。
2. 返済額軽減型：これは、返済期間は変えずに、毎月のお金の返済額を減らす方法です。返済期間は変わらないけれども、利息が減る効果は少ないよ。でも、手元にお金を残すことができるから、急な出費や利息が上がる心配を少なくできるんだよ。例えば、同じローンで1年後に200万円を繰り上げ返済した場合、毎月のお金の返済額は約99,955円になって、残りの返済期間は34年になります。そして、払う利息が約968,323円少なくなるんだよ。

これはただの例だけど、利息がどれだけ減るかが違うことが分かるでしょう？

繰り上げ返済のメリットとデメリット

繰り上げ返済は、住宅ローンの返済ではごく一般的ですが、不動産投資の視点からは必ずしもメリットばかりではないようです。メリットとデメリットをみていきましょう。

メリット：

• 返済総額が少なくなる
• 返済期間が短縮され、月々の負担が減る
• 繰り上げ返済したお金は、利息ではなく元本の返済に充てられる
• ローン残高が減り、利息の負担が少なくなる
• 心理的な負担が減る
• 繰り上げ返済は、通常手元に余裕のある時に行うため、リスクヘッジになる

デメリット：

• 手元の現金が減る
• 突発的な修繕や空室の発生などのリスクに対応できなくなる可能性がある
• ローンのプランによっては、繰り上げ返済時に手数料がかかる場合がある
• 不動産投資のローン返済における利息分は、確定申告時の経費として計上できるが、繰り上げ返済によって利息負担額が減ると、経費の計上額が減って課税額が増える場合がある

このように、繰り上げ返済にはメリットとデメリットがあります。自分の状況や目的に合わせて、適切な選択をすることが大切です。

デメリット部分の不動産投資のローン返済における利息分は、確定申告時の経費として計上できるが、繰り上げ返済によって利息負担額が減ると、経費の計上額が減って課税額が増える場合がある　とはどういうこと？

繰り上げ返済による利息の減少と確定申告の影響：

まず、繰り上げ返済とは、早めにお金を借りたものを返すことです。不動産を買ったり建てたりする時、お金を借りて返済することがあります。

例えば、お金を借りた時には、お金を借りた分に利子というものを払います。これは、お金を借りて使ったお返しの一部分です。でも、もし早く返すと、その利子の分が減るんです。

ところが、確定申告というものがあります。これは、お金を使ったり得たりしたことをちゃんと国に教えることです。不動産投資の場合、借りたお金の利子分は、お金を使った経費として言えるんです。

もし繰り上げ返済で利息の負担が減ると、確定申告の時に経費の計上額が減ります。経費が減ると、最終的に払う税金が増える可能性があるということです。

繰り返しますが、繰り上げ返済は借りたお金を早く返すことで利息を減らす方法ですが、確定申告の際には経費の計上額が減るため、最終的な税金が増える場合があるということです。

繰り上げ返済の可否を見極める4つのポイント

繰り上げ返済の可否を見極める4つのポイントは以下の通りです。

1. 高金利の物件から繰り上げ返済する： 複数の不動産物件を所有している場合、高金利の物件から繰り上げ返済を優先する。
2. 利回りの低い物件は繰り上げ返済しない： 利回りが低い物件では繰り上げ返済のメリットが少ないため、控える。
3. 修繕費などの出費に備える： 突発的な修繕や金利の変動リスクに備え、手元に一定の現金を確保する。
4. 所得税や住民税の負担分とのバランスをチェックする： 繰り上げ返済による利息の減少と経費計上額の減少により、課税額が増える場合があるため、所得税や住民税の負担額とのバランスを確認する。

これらのポイントを考慮して、繰り上げ返済の可否を判断します。

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