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家賃収入の仕組みや内訳は？確定申告についても解説！？！小学生でもわかるように説明してシリーズ6
2023/09/12
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マンション経営や賃貸経営において、収入の主な源は入居者から支払われる月々の家賃です。ただし、すべての家賃が収入になるわけではありません。以下では、マンションや戸建てを賃貸した場合の家賃収入の特徴や発生する仕組み、内訳について説明します。
目次
家賃収入が発生する流れ
家賃収入が発生する流れは以下の通りです：
- 物件の購入： 最初に、賃貸に出す物件を購入します。土地を買って新しく建物を建てる場合もあります。購入には資金が必要で、ローンを組む手続きが必要です。
- 入居者の募集： 物件の準備が整ったら、入居者を募集します。個人で募集することもできますが、一般的には不動産会社に依頼したり、管理業務を委託したりします。入居者の募集から入退去の手続き、管理までを委託すると、オーナーの業務が軽減されます。
- 家賃の受け取り： 入居者が入居したら、家賃が入金されます。家賃回収の管理は、物件の管理業務と一緒に管理会社に委託することもできます。この場合、管理委託料や手数料などを差し引いた金額がオーナーの収入になります。
家賃収入に関する基礎知識
家賃収入とは、アパートやマンションなどの賃貸物件を貸し出すことによって、入居者から毎月支払われる賃料による収入のことです。ただし、家賃収入すべてが利益になるわけではなく、経費などを差し引く必要があります。
具体的には、以下のような収支の仕組みがあります。
収入：
- 家賃収入：入居者から支払われる家賃が収入となります。
経費：
- 管理費用：物件の維持管理や修繕などにかかる費用です。
- 税金：賃貸所得に対して課税される所得税や固定資産税などの税金です。
- 保険料：火災保険や賠償責任保険などの保険料です。
- 融資費用：物件の購入に際して借り入れた場合の利息や返済額です。
利益（不動産所得）： 家賃収入から経費を差し引いた金額が利益となります。この利益は不動産所得として課税される場合があります。
家賃収入は、入居者が部屋を借りている限り一定額が毎月入ってくるため、労働による対価である給与と対比して「不労所得」と呼ばれることもあります。ただし、物件の維持管理や入居者の対応など、オーナーとしての責任や業務がありますので、完全な不労所得ではありません。
マンション経営の収入の内訳は？
1.家賃収入 マンション経営において、主要な収入源は家賃収入です。入居者は賃貸借契約に基づき、毎月の家賃を期日までに支払います。通常、次の月の賃料は前月末までに前払いされます。
家賃滞納が発生した場合は、早急に対処する必要があります。毎月の家賃支払い状況を確認することが重要です。
2. 共益費・管理費の収入 集合住宅では、エントランスや廊下、エレベーターなどの共用部分が存在します。これらの共用部分の管理や維持に必要な費用を共益費・管理費と呼びます。通常、これらの費用は毎月の家賃と一緒に徴収されます。具体的な使途や金額は、物件のオーナーが決定します。
3. 礼金による収入 礼金とは、賃貸借契約締結時に入居者が物件の所有者に支払う謝礼金のことです。敷金とは異なり、退去時に返還される義務はありませんので、そのまま収入となります。
一般的な礼金の相場は、家賃の1か月から2か月分です。ただし、入居者の初期費用負担を軽減し、入居を促進するために、礼金を0.5か月分や免除する物件も存在します。
4. 更新料による収入 賃貸借契約の更新時に入居者が支払う費用が更新料です。法的な支払い義務はありませんが、契約書に明記する必要があります。地域やオーナーによって異なりますが、入居者が契約期間を超えて滞在する場合、更新料を支払って契約を更新することが一般的です。
ただし、更新料を支払うことを嫌う入居者もいるため、空室対策として更新料を設定しない場合もあります。
マンション経営における支出
マンション経営における支出の詳細は次のようになります。
各種税金による支出: マンション経営には複数の税金がかかります。物件を取得する際には印紙税や登録免許税、不動産取得税などが課税されます。また、運用中には所得税・住民税、固定資産税・都市計画税、事業税などが毎年課せられます。
保険料による支出: 火災や地震などの災害に備えるため、投資用物件には火災保険や地震保険が必要です。これらの保険料も支出となります。
ローン金利による支出: マンションの購入に際してローンを組む場合、月々の返済額には元金の返済と金利の返済が含まれます。金利分の返済額は経費として計上できます。
減価償却費による支出： マンション経営では、建物や付属設備などが経年劣化し、資産価値が下がることがあります。この経年劣化分を経費として計上することで、減価償却費が発生します。
建物の耐用年数は、構造によって異なります。例えば、鉄筋コンクリート造の場合は47年、重量鉄骨造の場合は34年となります。建物の評価額に耐用年数に基づいた減価償却率を乗じることで、減価償却費が算出されます。
減価償却費の計上により、所得から差し引ける経費が増え、節税につながります。ただし、減価償却できる期間が限られているため、期間が終わった後には税金が増えることに注意が必要です。
運用・管理による支出： マンションの運用・管理にはさまざまな費用が必要です。例えば、経年劣化による原状回復費用や設備の修理費用などが該当します。これらの費用は経費として計上できますが、大規模修繕のための積立金は経費として計上できません。
管理業務委託料による支出 ：マンションの管理を自分で行うのは手間がかかるため、一般的には管理会社に業務を委託します。この場合、管理会社への委託料が発生します。委託料は経費として計上できます。
税理士・司法書士報酬による支出： マンション経営においては、登記手続きや確定申告などの手続きを専門家に依頼することがあります
事業的規模でマンション経営を行う場合のメリット
事業的規模でマンション経営を行う場合のメリットを箇条書きで説明しますね。
- 青色申告特別控除が受けられる：
- 青色申告は、事業的規模での経営を認められると利用できる申告方法で、最高で65万円の特別控除が受けられます。
- 貸間やアパートでは、独立した部屋が10室以上、独立家屋ではおおむね5棟以上で事業的規模と認められます。
- 専従者給与を経費にできる：
- 家族を青色事業専従者にできます。
- 家族を専従者にすることで、経費として計上できる専従者給与の額が増え、所得税の節税につながります。
- 貸倒損失と取り壊しなどによる損失を経費計上できる：
- 事業的規模での経営の場合、回収不能な家賃や取り壊しに伴う損失などを経費として計上できます。
- 例えば、回収不能な家賃はその年の経費として計上できます。
これらのメリットによって、事業的規模でのマンション経営を行うことで、節税効果や経費の効率的な計上が可能になります。
マンション経営における減価償却費について
マンション経営における減価償却費について、わかりやすく説明しますね。
マンション経営では、建物や付属設備などが大切な資産です。しかし、建物は建てられた当初から、時間が経つと少しずつ古くなります。このことを「経年劣化」といいます。例えば、新しく建った建物は高い価値がありますが、時間がたつにつれてその価値が下がっていくのです。
この経年劣化を考慮して、企業は建物の価値が減少した分を「経費」として計上します。この計上された金額を「減価償却費」と呼びます。
建物の構造によって、税務上の価値がゼロになるまでの耐用年数が決まっています。例えば、鉄筋コンクリートで造られた建物は約47年分の経年劣化を考えます。この期間を通じて、建物の価値が少しずつ下がると考えてください。
そして、この耐用年数から減価償却率を計算し、建物の評価額にかけることで、減価償却費が算出されます。
減価償却費の計上によって、企業は税金の計算をする際に使える経費が増えるため、節税につながります。ただし、減価償却できる期間には限りがありますので、その期間が過ぎた後は税金が増えることを考えることが大切です。
減価償却費について、小学生でもわかるようにわかりやすく説明して
減価償却費について、小学生でもわかるようにわかりやすく説明します。
マンション経営では、建物や付属設備などが大切な資産です。でも、建物は時間が経つにつれて少しずつ古くなっていきます。これを「経年劣化」と言います。例えば、新しく建った建物は高い価値がありますが、時間がたつにつれて価値が下がっていくのです。
この経年劣化を考えて、企業はその分を「費用」として考え、お金の使い道として計上します。それが「減価償却費」と呼ばれるものです。
例えば、鉄筋コンクリートで造られた建物は約47年分の経年劣化を考えます。この期間を通じて、建物の価値が少しずつ下がるイメージです。
減価償却費を計算するには、建物の購入価格に経年劣化の割合をかけて、その建物を使った月数を12で割ります。これによって、減価償却費が算出されます。
この減価償却費を計上することで、企業は税金の計算をする際に使える経費が増えるので、節税につながります。ただし、減価償却できる期間には限りがありますので、それが終わった後は税金が増えることを考えることが大切です。
減価償却費を計上することによって、会計上何が起こるの？
減価償却費を計上することによって、会計上以下のようなことが起きます：
- 利益の減少: 減価償却費は経費として計上されるため、企業の利益が減少します。例えば、100,000ドルの機械を10年で減価償却する場合、毎年10,000ドルの経費が発生します。このため、会社の利益はその分だけ減少します。
- 資産の価値の減少: 資産の価値が減少します。例えば、先ほどの例で言うと、機械の価値は毎年10,000ドルずつ減少します。この変動が貸借対照表に反映され、資産の価値が正確に示されます。
- 正確な財務状況の反映: 減価償却費の計上によって、企業の財務状況が正確に反映されます。資産の実際の価値を考慮に入れることで、会社の資産や利益の状態がより正確に把握できるようになります。
- 税務上の影響: 減価償却費は税務上でも重要です。通常、減価償却費は税金の計算において経費として考慮され、税額を減少させる効果があります。
総じて、減価償却費の計上によって、企業は資産の実際の価値を考慮に入れ、正確な財務情報を提供することができます。これによって、経営者や投資家などが会社の状態を正確に把握しやすくなります。
減価償却費は、企業の財務諸表（収益計算書や貸借対照表）にどう計上される？
減価償却費は、企業の財務諸表（収益計算書や貸借対照表）に計上されます。
具体的には、減価償却費は次のように計上されます：
- 収益計算書（または損益計算書）：減価償却費は、企業の売上や経費などが記録される収益計算書に計上されます。これによって、減価償却費が企業の利益に影響を与えます。
- 貸借対照表：貸借対照表は企業の資産と負債を示す文書で、減価償却費は企業の資産の中で長期的なもの（例: 建物、車両、機械など）の部分に影響を与えます。減価償却費の計上によって、特定の資産の価値が減少し、それが正確に反映されます。
簡単に言うと、企業は減価償却費を経費として計上し、それが収益計算書に影響を与えて利益を正確に算出し、同時に貸借対照表において資産の価値を適切に示します。
減価償却費を計上するときの、費用や経費のキーワードが出てくるけど同じ意味なの？
減価償却費を計上することによって、費用と経費は同じように扱われますが、厳密には異なる概念です。
- 費用（Expense）:
- 費用は、特定の期間内に発生する支出を指します。これは、企業がその事業を運営する際に発生するさまざまな経費やコストを含みます。例えば、電気代、給料、材料費などが費用に当たります。
- 経費（Expenditure）:
- 経費も費用の一種であり、特定の期間内に支払われるお金を指します。しかし、経費は主に企業の日常の運営や事業活動に直接関連する支出を指します。経費には購買物品の原価、サービスの支払い、給与などが含まれます。
- 減価償却費（Depreciation Expense）:
- 減価償却費は、主に物理的な資産（例: 建物、機械、車両など）の経年劣化を考慮に入れた費用です。企業は、これを経費として計上して資産の価値の減少を反映させます。
減価償却費は、物理的な資産の価値が徐々に減少する過程を会計上で反映するためのものです。これにより、資産の実際の価値が正確に把握できます。減価償却費は企業の利益に影響を与え、正確な財務情報を提供します。
総括すると、減価償却費は企業の費用や経費の一部であり、特に物理的な資産の経年劣化を考慮したものです。
マンション経営で家賃収入を増やすためのポイント
マンション経営は、安定した家賃収入を得られる点が魅力的ですが、家賃収入を増やすためには工夫や知識が必要です。また、家賃収入で生計を立てるためには、積極的に増やすことが重要です。以下に、マンション経営で家賃収入を増やすためのポイントを紹介します。
・ローン残債が少なくなったタイミングで新しい物件を購入する 所有物件を増やすことが家賃収入を増やすためには有効ですが、多額のローンが残っている場合は新しい物件を購入することができません。ローン残債が少なくなったタイミングを見計らって、新しい物件の購入を検討しましょう。経営状態が良い場合は、新しいローンの審査も通りやすくなります。キャッシュフロー状況を健全にしておくことが大切です。
・複数物件保有時にはローン残債のない物件を購入する 物件を複数保有することは、家賃収入が増えるだけでなく、リスク分散対策にもなります。複数の物件を保有し、今後も増やす予定がある場合は、ローン残債のない物件を購入するようにしましょう。ローン残債のない物件は、新しいローンを組みやすく、完済した物件を売却して、より良い条件の物件に買い替えることもできます。
・価値が下がりにくいマンションを選ぶ 将来の資産価値にも注目して、投資マンションを選ぶことが大切です。価値が下がりにくいマンションは、交通の便が良い、ショッピングセンターや公共施設が近い、共用部分や共用設備が充実している、実績のある会社が販売・管理をしているといわれています。また、入居者の属性に合わせて、駅の近さやコンビニの有無、幼稚園や学校、公園などの近さなども重要なポイントとなります。
以上のポイントを押さえて、効率的なマンション経営を目指しましょう。
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