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サブリースを解約するには？正当事由として認められるケースと事例紹介！小学生でもわかるように説明してシリーズ9

2023/09/15

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‍※こちらの記事はあくまでChat GPTに聞いてみたものを提示しております。記事内容に関しては、読者自身の判断にお任せいたします。あらかじめご了承ください。

サブリース契約の解除が難しいと聞きます。どういった理由でそのようなことが言われているのでしょうか？

話題のChat GPTに聞いてみましょう！
せっかくなので、小学生でもわかるように説明してもらいましょう！

1 サブリース契約とは？
2 サブリース契約を解約するには？
3 サブリース契約の解約手続きのステップ
4 サブリース契約の解約が難しい理由
5 正当事由として認められるケース
- 5.1 自己使用とは
- 5.2 ローン返済が困難など、生計維持のために売却が必要な場合
6 正当事由として認められない場合

サブリース契約とは？

サブリース契約について説明します。

サブリース契約は、通常の不動産賃貸契約とは異なり、借主（賃借人）が借りた物件を一部または全部を他の人に貸す契約形態です。

具体的な流れを簡単に説明します：

オーナーとテナントの契約: 最初に、不動産のオーナー（貸主）とテナント（賃借人）の間で通常の賃貸契約が結ばれます。
テナントがサブリース契約を結ぶ: テナントが借りた物件の一部または全部を他の人（サブテナント）に貸す契約を結びます。このとき、サブテナントとテナントの間で新たな契約が成立します。
サブリース契約の条件: サブリース契約では、家賃や契約期間、部屋の利用目的などが取り決められます。
サブテナントの責任: サブテナントは、サブリース契約に基づき、家賃を払ったり、物件を適切に使ったりする責任があります。

重要な点：

オーナーからの許可が必要：通常、サブリース契約を結ぶ前に、オーナーからの明確な許可が必要です。契約書や地域の法律を確認しましょう。
責任の所在：通常、元のテナント（賃借人）がサブリース契約を結ぶ場合、元の契約を結んだオーナーに対して責任があります。
契約の途中での変更：通常、元の契約には、サブリース契約を結ぶ場合の制約が記載されています。

サブリース契約は、物件の有効活用や家賃の支払い負担の軽減など、様々な目的で利用されますが、契約の条件や法的なポイントをしっかり理解しておくことが重要です。

サブリース契約を解約するには？

正当事由に該当する場合に解約ができます。また、違約金を払って解約することができます。契約内容によって変わってくるのでまずは、契約書を確認しましょう。

サブリース契約の解約手続きのステップ

サブリース契約の解約手続きにはいくつかのステップがあります。以下に基本的な手順を説明しますが、具体的な手続きは契約書や地域の法律によって異なる場合があるので、注意してください。

契約書を確認する: まず最初に、サブリース契約書をよく読み、解約に関する条項を確認します。契約書には、解約に関する手続きや期間についての情報が記載されています。
解約の通知: 解約する意思をサブリース会社に通知します。通知の方法や期限は契約書に明記されている場合が多いです。書面での通知が求められる場合もあります。
正当な事由の提示（必要な場合）: 一部の地域では、正当な事由がなければ契約を解除できない場合があります。例えば、家主が自己使用する場合や、重大な契約違反がある場合などです。
違約金の支払い: 契約書に違約金が明示されている場合、それを支払う必要があります。違約金の金額や支払い方法は契約書に記載されています。
立ち退き手続き: 物件を退去する際には、立ち退きの手続きが必要です。これには、物件の掃除や修繕、鍵の返却などが含まれる場合があります。
契約の終了手続き: 解約手続きが完了した後、サブリース契約は正式に終了します。

再度強調しますが、具体的な手続きや条件は契約書や地域の法律によって異なる場合があるため、契約書をよく確認し、必要な手続きを遵守することが重要です。

サブリース契約の解約が難しい理由

サブリース契約の解約が難しい理由について簡単に説明します。

まず、サブリース契約はオーナーが貸主であり、サブリース会社が借主です。この場合、借地借家法が適用されます。この法律では、借主（サブリース会社）の権利が重視されています。つまり、貸主（オーナー）が一方的に借主を追い出すことはできないのです。

具体的なポイントは以下の2つです。

賃貸人（オーナー）からの解約申し入れには、借家契約が終了する6カ月前から申し入れる必要があります。（借地借家法27条）
賃貸人が解約する際には、「正当な事由」が必要です。（借地借家法28条）

つまり、正当な理由がなければ、オーナーは借主であるサブリース会社に対して解約を申し入れることができません。

また、サブリース契約には解約時に支払う違約金が設定される場合があります。この違約金は通常、数カ月分の賃料に相当しますが、場合によっては1年分など高額な場合もあります。さらに、正当な事由が認められない場合や、サブリース会社が解約に応じない場合、または立ち退き料が必要な場合など、違約金以外にも立ち退き料が発生する場合があります。

要するに、サブリース契約の解約には多額の費用がかかる場合があり、正当な理由がなければオーナーは一方的に解約することはできません。

正当事由として認められるケース

正当事由として認められるケースは、一般的に以下のような場合があります：

自己使用: オーナー本人やその家族が物件を利用する場合。例えば、オーナーが海外に住む必要があり、日本に戻って自分で物件を使う必要がある場合。
リノベーションや大規模修繕: 物件の改装や大規模な修繕工事が必要で、テナントが住んでいると作業ができない場合。
家賃の滞納: テナントが家賃を滞納し、それに対処するために契約を解除する場合。
法的な問題や違法行為: テナントが法律を犯したり、物件を不法占拠した場合。
契約違反: テナントが契約条件を破った場合（例: ペット飼育禁止の物件でペットを飼う）。
販売のための空室確保: オーナーが物件を売却するために、テナントに退去を求める場合。
ローン返済が困難など、生計維持のために売却が必要な場合

これらは一般的な正当事由の例ですが、地域や国によって法律が異なる場合があります。したがって、具体的な状況に応じて、地元の法律や契約書を確認することが重要です。また、正当な理由であっても、解約手続きは適切に行わなければなりません。

自己使用とは

オーナーが自分や親族が物件を使用する場合、正当な理由として解約が認められる可能性が高まります。

例えば、オーナーが仕事などで一時的に海外に住む必要があった場合、日本に戻ってきて自分で物件を使いたいと考えるのは自然なことです。この場合、通常は正当な理由として認められやすいです。

しかし、もしオーナーの息子や家族が物件を使用する場合は、状況が異なります。家族の使用の場合、正当な理由として認められる可能性が低くなります。そのため、サブリース会社と交渉して、納得を得る必要があります。

どちらの場合も、立ち退き料などの条件交渉が必要です。特に家族の使用の場合は、解約の可否が立ち退き料の金額で決まることがあります。

ローン返済が困難など、生計維持のために売却が必要な場合

オーナーがサブリース物件のローンを返済するのは大変な場合があります。最初は家賃収入で返済を計画しますが、予期せぬ出費や保証家賃の下落などが利益を圧迫することもあります。

サブリース契約の保証家賃も時間が経つにつれて下がる場合があります。そのため、収入が減少しローンの返済が困難になる場合、オーナーは解約の正当事由として認められ、売却することが唯一の選択肢となります。

正当事由として認められない場合

正当事由として認められない場合もあります。具体的なケースとしては、以下のようなものがあります。

物件の利益を最大化したい場合
売却を円滑に進めたい場合
より高く売却したい場合

これらの理由は、貸主であるオーナーの利益を優先したものであり、借主であるサブリース会社にはメリットがありません。借地借家法は借主側の保護を重視する立場であり、借主にメリットがない場合、正当な理由とは認められません。

サブリース契約の解約が難しい理由について簡単に説明します。

具体的なポイントは以下の2つです。

賃貸人（オーナー）からの解約申し入れには、借家契約が終了する6カ月前から申し入れる必要があります。（借地借家法27条）
賃貸人が解約する際には、「正当な事由」が必要です。（借地借家法28条）

つまり、正当な理由がなければ、オーナーは借主であるサブリース会社に対して解約を申し入れることができません。

要するに、サブリース契約の解約には多額の費用がかかる場合があり、正当な理由がなければオーナーは一方的に解約することはできません。

サブリース契約の解約に関する最近の裁判例（東京地裁令和1年11月26日判決の解説）

この裁判例は、サブリース契約の解約について考える際に重要な情報を提供しています。

まず、この裁判例では、サブリース契約が借地借家法の適用対象であることが確認されました。つまり、借主側（賃借人）の保護が重要視される法律が適用されることがわかります。

裁判では、契約の更新拒絶や解約には正当な理由が必要であることが強調されました。ただし、オーナー側（賃貸人）が利益を優先する理由だけでは正当な理由とは認められないことが指摘されています。

具体的には、以下の要素が考慮されました：

賃貸人の使用の必要性: オーナーが自分で物件を使う必要性が高いかどうか。裁判では、相続対策を主張した場合でも、それが自己使用の必要性を大きくするものとは認められなかったとのことです。
賃借人の使用の必要性: サブリース事業者である場合、建物賃借権は重要ですが、他にも複数の同様の物件がある場合や、事業に大きな影響がない場合は、正当な理由が弱まる可能性があります。
賃貸借に関する従前の経過: 契約の履行状況や前提条件などが考慮されました。
立退料の申し出: オーナーが提案した立退料が、被告（賃借人）の経済的利益を補完するには不足である場合、正当な理由とは認められないとされています。

要するに、この裁判例は、サブリース契約においては、立退料の提案が重要な要素となることを示しています。賃貸人と賃借人の立場や契約の条件によって、正当な理由が変わることがあるということです。

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