不動産投資物件の利回りの相場とは？利回り10パーセントはあり得ない？

「不動産投資物件の利回りの相場はいくらだろう？」と気になる人も多いかと思います。

本記事では、不動産投資における利回りの基本知識、利回りの相場、新築物件よりも中古物件の方が利回りが高いのはなぜなのか、不動産投資の利回り10%はありえないのかについて解説します。

表面利回りも高くなる物件購入サービスの紹介も行うので最後まで読み進めてください。

不動産投資における利回りとは

不動産投資における利回りとは、ある不動産物件に投資した際の収益率を示す指標です。これは、年間で得られる家賃収入やその他の収益を投資額で割ったもので、投資効果を評価するための重要なツールとなります。

具体的には、物件の購入費用（購入価格や登録免許税、仲介手数料などを含む）に対する年間の純収益（家賃収入から運営費用や固定資産税などを差し引いたもの）の割合が利回りとなります。この利回りの計算により、投資家は投資物件の収益性を比較したり、投資計画を立てたりすることが可能になります。

不動産投資における利回りは大きく分けて「表面利回り」「実質利回り」「キャッシュオンキャッシュリターン」などの種類があります。

表面利回りは最も基本的な利回りで、年間の家賃収入を物件価格で割ったものです。一見簡単で分かりやすいように思えますが、実際の運用費用や空室リスクなどは考慮していないので、投資判断の唯一の指標とするべきではありません。

一方、実質利回りは年間の純収益（家賃収入から運営費用を差し引いたもの）を物件価格で割ったもので、より現実的な収益を示しています。物件の運営にかかるコストを含めて評価するため、表面利回りよりも厳しい結果が出ることが多いです。

最後に、キャッシュオンキャッシュリターンは、不動産投資で実際に手元に残る現金収益を元手（自己資金）で割ったものです。つまり、レバレッジ（借入金）を考慮に入れた利回り計算であり、物件運営による現金流入と自己資金の間の関係を見ることができます。

利回りの計算方法については以下の記事で詳しく解説しているので興味のある人はチェックしてみてください。

不動産投資の利回りの相場は？

不動産投資の利回りは物件の種類や立地、状態によって違います。

物件のタイプ別の利回りと地域、間取りの相場について解説します。

物件のタイプ別の利回りは以下の通りです。

物件タイプ	表面利回り【新築】	表面利回り【中古】
区分マンション1室	約3～4％	約6％
アパート1棟	約6％	～約8％
戸建	約8％	～約16％

区分マンション1室よりもアパート1棟の方が利回りが高く、アパート1棟よりも戸建の方が利回りが高くなっています。

区分マンション1室の利回りが低い理由は、一部屋当たりの購入価格が高いことと、共益費や修繕積立金といった固定費が発生することが挙げられます。また、区分マンションの場合、他の所有者との合意が必要な修繕や管理に時間と手間がかかることもあります。

一方、アパート1棟の場合、土地と建物をセットで購入するため、一部屋当たりの購入価格を抑えることができます。また、1棟所有することで全体の管理が容易になり、運営効率が上がります。これらの理由から、アパート1棟の方が区分マンション1室よりも利回りが高くなる傾向があります。

さらに、戸建ての場合には土地価値が含まれており、土地自体の価格上昇も期待できるため、相場利回りが高くなっています。また、戸建ては個別に貸し出すことができるので、需要が高い地域では家賃を高く設定することもできます。そのため、アパート1棟よりも戸建ての方が利回りが高い傾向があります。

地域、間取りの相場は以下の通りです。

地域	利回り【ワンルーム】	利回り【ファミリー向け】
東京(城南・城東地区)	4.4％	4.4％～4.7％
札幌	5.5％	5.7％
仙台	5.5％	5.7％
さいたま	5.3％	5.5％
千葉	5.3％	5.4％
横浜	5.0％	5.0％
名古屋	5.1％	5.2％
京都	5.2％	5.3％
大阪	4.9％	5.0％
神戸	5.2％	5.3％
広島	5.8％	6.0％
福岡	5.2％	5.3％

不動産投資の東京の利回りの相場は4.4％

不動産投資の利回りは物件の種類や立地、状態によって違いますが、東京で不動産投資を行う場合の利回りの相場は4.4％～4.7％となっています。

不動産投資の利回りは、大きく物件の価格とその物件から得られる収益（例えば家賃収入）との関係によって決まります。そのため、物件の価格が高い東京では、他の地域と比較して利回りが低くなります。

しかし、利回りだけで「東京ではなく地方都市で不動産投資をしよう」と判断してはいけません。

地方都市などでは不動産価格が相対的に低く、同じ家賃収入でも利回りが高くなる傾向がありますが、人口減少や経済の停滞などにより家賃収入が下がるリスクも東京と比較して大きくなります。

繰り返しになりますが、利回りだけで不動産投資を判断しないように注意してください。

新築物件よりも中古物件の方が利回りが高いのはなぜ？

不動産投資において「新築物件よりも中古物件の方が利回りが高いのはなぜ？」と疑問に感じる人もいるでしょう。

理由はいくつかありますが、1番大きな理由は物件の購入価格です。一般的に中古物件の方が新築物件よりも購入価格が低いため、同じ家賃収入でも投資額が低い中古物件の方が利回りが高くなります。

また、新築物件は購入後の初年度で価格が急落することが多いのに対し、この価格下落は中古物件にはそれほど見られません。したがって、物件価格の下落リスクを考慮すると中古物件の方がリスクの低い投資ができると言えるでしょう。

さらに、中古物件は既に一定の居住歴があるため、新築物件よりも入居者を見つけやすいという特徴もあります。そのため、空室リスクを新築物件よりも抑えることができるので利回りが高くなりやすいです。

しかし、中古物件投資にはリスクも存在します。修繕費が予想以上に高くなることがあったり、建築基準法の変更により改築や改修が難しくなったりすることもあります。

不動産投資は物件の選び方だけでなく、購入後の管理や運用も重要となることを認識しておきましょう。

不動産投資の利回り10%はありえない？

広告などで「利回り10％」といった表示を見かけることがあるかと思います。

これは「家賃収入」を「物件価額」で割った表面利回りを表しています。

つまり、1億円の物件で毎年1000万円の家賃収入が得られる場合には「利回り10％」と表現されます。

ただし、不動産投資には諸経費がかかります。

物件を購入するときには、物件費用以外に登録免許税や印紙税、不動産取得税といった税金を支払う必要があります。また、不動産会社やエージェントを通じて物件を購入する場合には、仲介手数料も発生します。

それ以外にも、物件の購入に銀行融資を利用する場合には、融資手続きに手数料がかかります。また、借り入れた金額に対する利息も支払う必要があります。

そして、物件を所有するだけでも支払わなければいけない固定資産税や都市計画税などの税金もコストになります。また、物件を適切に運用・管理するためには管理費や修繕積立金も支払う必要があります。

建物が老朽化すれば、メンテナンスや修繕が必要となるケースもあります。

このような経費が発生するため、広告に記載されているような「利回り10％」はありえないと言われるのです。

実質利回りが10%を越えるためには表面利回りは何％必要？

表面利回りは物件の購入価格に対する年間の家賃収入の割合です。一方、実質利回りは物件の運営にかかる経費（管理費や修繕費など）を差し引いた純利益を元に計算される数字です。そのため、実質利回りは表面利回りよりも低くなります。

では、実質利回りが10%を越えるためには表面利回りは何％必要なのでしょうか。

具体的な数字は物件の種類や場所、管理経費の規模などによって変動しますが、一般的には表面利回りが実質利回りよりも約5-10%高い必要があると言われています。

つまり、実質利回りが10%を越えるためには表面利回りは15%から20%必要になるということです。

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ここでは、キュウガケで購入した場合の利回りの一例を解説します。

条件は次のとおりです。

• 定価3000万円のワンルームマンション
• 年間家賃収入144万（月12万×12ヵ月）
• 年間支出20万円（管理費や固定資産税など）

	定価	キュウガケ
物件価格	3,000万円	2,700万円
表面利回り「家賃収入÷物件価格×100」	4.8％	5.3％
実施利回り「（家賃収入−支出）÷物件価格×100」	4.1％	4.6％

キャピタルゲインを狙う場合でも、10％お得であるため定価の差額分の収益300万円が期待できます。

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不動産投資物件の利回りの相場まとめ

本記事では、不動産投資における利回りの基本知識、利回りの相場、新築物件よりも中古物件の方が利回りが高いのはなぜなのか、不動産投資の利回り10%はありえないのかについて解説しました。

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