中古マンションを買う前に、簡単におさえておこう！建築基準法の基本

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‍※こちらの記事はあくまでChat GPTに聞いてみたものを提示しております。記事内容に関しては、読者自身の判断にお任せいたします。あらかじめご了承ください。

建築基準法とは

建築基準法とは、建物の建築や利用に関して守るべき基本的なルールを定めた日本の法律です。この法律は1950年に制定され、社会の変化に合わせて何度も改正されています。建築基準法の目的は、私たちが安全で快適に暮らせるよう、建築物の安全性や環境への配慮を確保することです。

建築基準法の主な規定

1. 単体規定：建築物自体の安全性や耐久性、耐震性などに関する基準です。これは全国どこでも同じ基準が適用されます。
2. 集団規定：建築物が集まって形成される市街地の環境整備に関する規定です。これは主に都市計画区域内で適用され、建築物の配置や高さ、敷地の利用方法などを規定しています。

土地選びと建築基準法

土地を選ぶ際には、建築基準法の規定を理解することが重要です。特に、以下の点に注意が必要です。

• 敷地：建築物が建つ土地のこと。一つの建築物に対して一つの敷地が必要です（一建築物一敷地の原則）。
• 道路への接道義務：建築物の敷地は、幅員4メートル以上の道路に2メートル以上接していなければなりません。
• 用途地域：土地がどのような用途で使われるべきかを定めた区域。住宅地域、商業地域、工業地域などがあり、それぞれ建てられる建物の種類や用途が異なります。

用途地域に関する情報を表にまとめると以下のようになります。これは、建築物の種類や用途が地域によってどのように制限されているかを示しています。

用途地域の種類	説明	主な建築物の制限
住居系
第1種低層住居専用地域	主に低層の住宅が建てられる地域	高層建築物や商業施設の建設が制限される
第2種低層住居専用地域	低層住宅と一部の商業施設が建てられる地域	高層建築物の建設が制限される
第1種中高層住居専用地域	中高層住宅が主に建てられる地域	一部の商業施設の建設が可能
第2種中高層住居専用地域	中高層住宅と商業施設が建てられる地域	比較的自由度が高い
第1種住居地域	住宅と商業施設が混在する地域	様々な用途の建築物が建設可能
第2種住居地域	住宅と商業施設が混在し、より自由度が高い地域	ほぼ全ての用途の建築物が建設可能
準住居地域	住宅と商業施設、一部工業施設が混在する地域	商業施設や工業施設の建設が可能
商業系
近隣商業地域	日常の買い物に便利な商業施設が建てられる地域	小規模な商業施設が中心
商業地域	大規模な商業施設が建てられる地域	大型店舗やオフィスビルが建設可能
工業系
準工業地域	軽工業施設と住宅が混在する地域	工場や倉庫の建設が可能だが、住宅も建設可能
工業地域	重工業を含む工業施設が建てられる地域	工場や倉庫などの建設が中心
工業専用地域	工業施設のみが建てられる地域	住宅や商業施設の建設が制限される

この表は、各用途地域で建てられる建物の種類や用途がどのように制限されているかを簡潔にまとめたものです。建築を計画する際には、この用途地域の規定を理解し、適切な土地選びと建築計画を行うことが重要です。

建築基準法における建物の床面積と高さ

建築基準法では、建物の床面積や高さにも規定があります。

• 床面積：建築面積（建物の1階部分の面積）、延べ床面積（各階の床面積の合計）、敷地面積（土地の面積）などがあります。
• 容積率：敷地面積に対する延べ床面積の割合。これにより、土地の大きさに応じて建てられる建物の大きさが制限されます。
• 高さ制限：建物の高さにも制限があり、これは地域によって異なります。

建蔽率（建ぺい率）とは

建蔽率（建ぺい率）は、敷地面積に対する建築面積の割合を指します。これにより、土地のどれだけを建物で占めてよいかが決まります。計算式は以下の通りです。

建蔽率（％）=建物面積（㎡）/敷地面積（㎡）×100

例えば、敷地面積300㎡に建物面積180㎡の建物を建てる場合、建蔽率は 180/300×100=60％

建蔽率の制限

建蔽率には制限があり、これは日照、通風、防火、災害時の避難経路の確保などのためです。用途地域によって異なり、住居系では約60％、商業系では約80％が一般的です。

建蔽率の緩和

特定の条件下では建蔽率の制限が緩和されることがあります。例えば、角地や防火地域における耐火建築物では、建蔽率が10％程度緩和されることがあります。

建築基準法での高さ制限

建物の高さには、用途地域や都市計画に基づく制限があります。これには以下のような種類があります。

• 絶対高さ制限：特定の住居専用地域で適用され、一般的には10メートルまたは12メートル以内です。
• 道路斜線制限：前面道路の明るさや環境を確保するための制限です。
• 隣地斜線制限：隣地の日照や住環境を守るための制限です。
• 北側斜線制限：北側の隣地の日照を守るための制限です。

防火・耐震基準

建築基準法では、火災や地震などの災害に対する対策も規定されています。

• 防火地域・準防火地域・22条区域：これらの区域では、火災の危険を防ぐために建物の耐火性能に関する規制があります。
• 防火・避難規定：火災から人命を守るため、防火区画、間仕切り壁、内装制限、避難経路などが規定されています。
• 耐震基準：地震に対する建物の耐震性能を確保するための基準が設けられています。新築や大規模な改修時には、これらの基準を満たす必要があります。

建築基準法では、地震や火事などの災害に対する対策も規定されています。これには、建物の耐震設計や防火設計などが含まれます。

アパート・マンション建築時の注意点

アパートやマンションを建築する際には、建築基準法の理解が特に重要です。法律の改正にも対応する必要があり、建物の安全性、耐震性、防火設計など、多くの規定を遵守する必要があります。

まとめ

建築基準法は、私たちの生活環境を守るための重要な法律です。建物を建てる際には、この法律の規定をよく理解し、遵守することが必要です。特に、土地選びや建物の設計段階での注意が求められます。

不動産投資おもしろ豆知識！？違法建築物件の購入って、そもそもしても良いの？

違法建築物件の購入に関するご質問について、わかりやすく説明いたします。

違法建築物件とは

違法建築物件とは、建築基準法やその他の法律に違反して建てられた建物のことを指します。これには、建築許可を得ずに建てられた建物、建築基準法で定められた高さや建蔽率を超えて建てられた建物などが含まれます。

違法建築物件の購入におけるリスク

違法建築物件を購入する際には、以下のようなリスクが存在します。

1. 融資の制限：違法建築物件は、一般的な金融機関からの融資を受けにくいです。信用金庫や信用組合、ノンバンクなど限られた金融機関からのみ融資が可能な場合が多いです。
2. 将来的な問題：違法建築物件は、将来的に法的な問題に直面する可能性があります。例えば、建築基準法の改正や地域の再開発計画により、建物の撤去や改修を余儀なくされることがあります。
3. 再販売の困難：違法建築物件は、再販売時にも同様の問題が生じるため、売却が困難になる可能性があります。

違法建築物件の購入のメリット

違法建築物件を購入する主なメリットは、高利回りです。法律に違反しているため、通常の物件に比べて価格が低く設定されていることが多く、投資としての利回りが高くなる可能性があります。

購入時の注意点

違法建築物件を購入する場合は、以下の点に注意する必要があります。

• リスクの理解：違法建築物件のリスクを十分に理解し、将来的な問題に対処できる準備が必要です。
• 融資の確認：融資を受ける場合は、どの金融機関が融資を行っているかを事前に確認し、条件を把握することが重要です。
• 将来の計画：違法建築物件を購入した後の計画を立てることが重要です。例えば、リスクを把握した上での再販売戦略や、法改正に対応するための改修計画などです。

事例の概要

• 建物の種類：5階建てのマンション
• 元の計画：1階は車庫、2階から5階は住居
• 違法行為：建築確認済証取得後、1階の車庫を無許可で住居に変更

違法行為の内容

この事例では、建築基準法に基づいて申請し、承認された計画（1階車庫、上階住居）から逸脱しています。建築確認済証取得後に、1階の車庫部分を住居に変更しています。この変更は、建築基準法に違反する行為であり、違法建築物件の一例となります。

「車庫転」とは

この手法は「車庫転」と呼ばれ、容積率計算において車庫部分が算入されないことを利用したものです。関西地方の不動産業者によって用いられることがありました。

収益性の向上

• 車庫としての収入：1階が50㎡の車庫で、4台駐車可能な場合、1区画月額1万円で収入は4万円。
• 住居としての収入：同じスペースを住居に転用し、1室25㎡のワンルームを月額5万円で貸し出すと、月の家賃収入は10万円になり、収益性が2.5倍に上がる。

まとめ

この事例は、建築基準法を逸脱した違法な手法で収益性を高める行為です。このような違法建築は、将来的に法的な問題や建物の安全性の問題を引き起こす可能性があり、非常にリスクが高い行為です。違法建築物件の購入や利用は、法律違反に加え、将来的なトラブルの原因となるため、避けるべきです。

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