不動産投資の利回りの理想は何％？基礎知識や相場について解説

これから不動産投資を始めたいと考えているなら、利回りについて詳しく知っておきたいと思いますよね。

本記事では、不動産投資における利回りの基本知識・計算方法、利回りの目安、理想の利回りと最低ライン、注意点について解説します。

表面利回りも高くなる物件購入サービスの紹介も行うので最後まで読み進めてください。

不動産投資における利回りとは

不動産投資における利回りとは、ある不動産物件に投資した際の収益率を示す指標です。これは、年間で得られる家賃収入やその他の収益を投資額で割ったもので、投資効果を評価するための重要なツールとなります。

具体的には、物件の購入費用（購入価格や登録免許税、仲介手数料などを含む）に対する年間の純収益（家賃収入から運営費用や固定資産税などを差し引いたもの）の割合が利回りとなります。この利回りの計算により、投資家は投資物件の収益性を比較したり、投資計画を立てたりすることが可能になります。

不動産投資における利回りは大きく分けて「表面利回り」「実質利回り」「キャッシュオンキャッシュリターン」などの種類があります。

表面利回りは最も基本的な利回りで、年間の家賃収入を物件価格で割ったものです。一見簡単で分かりやすいように思えますが、実際の運用費用や空室リスクなどは考慮していないので、投資判断の唯一の指標とするべきではありません。

一方、実質利回りは年間の純収益（家賃収入から運営費用を差し引いたもの）を物件価格で割ったもので、より現実的な収益を示しています。物件の運営にかかるコストを含めて評価するため、表面利回りよりも厳しい結果が出ることが多いです。

最後に、キャッシュオンキャッシュリターンは、不動産投資で実際に手元に残る現金収益を元手（自己資金）で割ったものです。つまり、レバレッジ（借入金）を考慮に入れた利回り計算であり、物件運営による現金流入と自己資金の間の関係を見ることができます。

不動産投資における利回りの計算方法

先ほど解説した「表面利回り」「実質利回り」「キャッシュオンキャッシュリターン」の利回りの計算方法について解説します。

まず、表面利回りの計算方法ですが、これは不動産から得られる年間の家賃収入を物件の購入価格で割ることで算出します。

計算式

「表面利回り = 年間家賃収入 / 物件価格」

具体的には100万円の家賃収入を得る物件を1億円で購入した場合、表面利回りは1%となります。この値が大きいほど収益性が高いとされますが、運営費用などは考慮されていないため、収益性の全てを示すものではありません。

次に、実質利回りの計算方法です。これは年間の純収益（家賃収入から運営費用を差し引いたもの）を物件価格で割ることで算出します。

計算式

「実質利回り = 年間純収益（年間家賃収入 – 年間運営費用） / 物件価格」

例えば、100万円の家賃収入から40万円の運営費用を差し引いた60万円の純収益を得る物件を1億円で購入した場合、実質利回りは0.6%となります。これは表面利回りよりも現実的な収益を反映する指標です。

最後に、キャッシュオンキャッシュリターンの計算方法です。これは不動産投資で実際に手元に残る現金収益（年間の純収益から借入金の利息を差し引いたもの）を、投資に使用した自己資金で割ることで算出します。

計算式

「キャッシュオンキャッシュリターン = 年間現金収益（年間純収益 – 借入金利息） / 自己資金」

例えば、60万円の純収益から20万円の借入金利息を差し引いた40万円の現金収益を得る物件に、自己資金として3000万円を投入した場合、キャッシュオンキャッシュリターンは1.33%となります。これはレバレッジ（借入金）を考慮に入れた利回り計算であり、実際の投資効果を示す指標となります。

不動産投資の利回りの目安は？

不動産投資の利回りは物件の種類や立地、状態によって違います。

物件のタイプ別の利回りと地域、間取りの相場について解説します。

物件のタイプ別の利回りは以下の通りです。

物件タイプ	表面利回り【新築】	表面利回り【中古】
区分マンション1室	約3～4％	約6％
アパート1棟	約6％	～約8％
戸建	約8％	～約16％

地域、間取りの相場は以下の通りです。

地域	利回り【ワンルーム】	利回り【ファミリー向け】
東京(城南・城東地区)	4.4％	4.4％～4.7％
札幌	5.5％	5.7％
仙台	5.5％	5.7％
さいたま	5.3％	5.5％
千葉	5.3％	5.4％
横浜	5.0％	5.0％
名古屋	5.1％	5.2％
京都	5.2％	5.3％
大阪	4.9％	5.0％
神戸	5.2％	5.3％
広島	5.8％	6.0％
福岡	5.2％	5.3％

不動産投資の理想の利回りと最低ラインは？

通常、都心部の一等地の物件では、表面利回りが3～5%程度、実質利回りが2～3%程度が一般的とされます。地方都市や郊外の物件ではこれよりも高い利回りが期待できることもあります。

一般的には、利回りが高いほどリスクも高まる傾向があると言われています。地方の中古物件などは初期投資が少なく高利回りを期待できる一方で、入居者の獲得や建物の維持管理に苦労することもあり、リスクが高まる傾向にあるということです。

また、利回りの最低ラインの設定については個々の投資家のリスク許容度や投資目標によるところが大きく、必ずしも一概に定めることはできませんが、一般的には2％程度となります。

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ここでは、キュウガケで購入した場合の利回りの一例を解説します。

条件は次のとおりです。

• 定価3000万円のワンルームマンション
• 年間家賃収入144万（月12万×12ヵ月）
• 年間支出20万円（管理費や固定資産税など）

	定価	キュウガケ
物件価格	3,000万円	2,700万円
表面利回り「家賃収入÷物件価格×100」	4.8％	5.3％
実施利回り「（家賃収入−支出）÷物件価格×100」	4.1％	4.6％

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不動産投資の利回りに関する注意点

不動産投資の利回りに関する注意点は以下の通りです。

• 表面利回りだけでなく実質利回りも確認する
• 運営コストや修繕費用等の付随する経費を考慮する
• ローン返済や金利との比較を念頭に置く
• 利回りが高い物件ほどリスクも高い可能性があることを理解する
• 物件の立地や築年数など、投資物件の質を評価する
• 税金や法規制の影響を考慮する
• 市場環境や地域経済の動向を把握する

それぞれについて解説します。

表面利回りだけでなく実質利回りも確認する

表面利回りは購入価格と年間家賃収入から計算されるため、簡単に算出できますが、運営コストを考慮していません。

それに対して実質利回りは運営コストを差し引いた純収益を考慮に入れるため、表面利回りよりも正確な計算ができます。

表面利回りだけでなく実質利回りも確認するようにしてください。

運営コストや修繕費用等の付随する経費を考慮する

不動産投資には家賃収入だけでなく、管理費や修繕費、税金などの経費が発生します。

これらの経費は物件の稼働率や物件の状態、立地などにより大きく変動します。

不動産投資を検討するときには、運営コストや修繕費用等の付随する経費を考慮して経費計画を立てることが大切です。

ローン返済や金利との比較を念頭に置く

不動産投資はローンを組むケースが多いです。

ローン返済計画や金利を考慮に入れて、キャッシュフロー計画を立てましょう。

利回りが高い物件ほどリスクも高い可能性があることを理解する

利回りが高い物件は魅力的に見えますが、一般的には利回りが高いほどリスクも高まる傾向にあります。

例えば、立地が悪かったり、古い物件だったりする場合、リフォーム費用がかさむことや入居率が下がるリスクが高まります。

投資を行う際には、リターンだけでなくリスクもしっかりと評価し、適切なリスク対策を立てることが重要です。

物件の立地や築年数など、投資物件の質を評価する

物件の立地や築年数、設備の状態など、物件の品質はその収益性やリスクに大きく影響します。よい立地や新築の物件は、高い家賃を設定することができ、空室リスクも低いと言えます。

また、設備が新しく、メンテナンスが必要ない物件は運営コストを下げることができます。

物件の立地や築年数など、投資物件の質を評価するようにしてください。

税金や法規制の影響を考慮する

不動産投資には様々な税金や法規制が関わってきます。

資産税、所得税、譲渡税などの税金や、借地借家法、建築基準法などの法規制をしっかりと理解し、投資計画に反映させることが大切です。

市場環境や地域経済の動向を把握する

不動産投資においては市場全体の動向や特定地域の経済状況を理解することも重要です。

不動産価格や家賃水準は経済状況や人口動態などの影響を受けます。

地域経済の成長は、不動産価格や家賃を押し上げますが、逆に経済の停滞や人口減少は不動産価格や家賃を下げる要因となります。

そのため、投資を行う地域の経済状況や将来の見通しを把握することが大切です。

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まとめ

本記事では、不動産投資における利回りの基本知識・計算方法、利回りの目安、理想の利回りと最低ライン、注意点について解説しました。

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