​​不動産投資ローンは審査が厳しい？ローンが組めない人におすすめサービスを紹介

不動産投資ローンとは、不動産の購入、建設、リフォームなどの資金を借りるためのローンのことです。

「不動産投資ローンは審査が厳しい？」「不動産投資と住宅ローンは併用できる？」など不動産投資ローンに関する疑問がある人もいるでしょう。

本記事では、不動産投資ローンの基本知識から、住宅ローンで投資物件を購入することはできるか、自宅と投資用物件はどちらを先に買うべきか、不動産投資ローンのメリット・デメリットについて解説します。

不動産投資ローンを組むことができない人におすすめのサービスも紹介するので最後まで読み進めてください。

不動産投資ローンとは？

不動産投資ローンは、不動産の購入、建設、リフォームなどの資金を借りるためのローンです。

アパートローンとも呼ばれており、不動産投資を行いたい人に利用されています。

不動産投資ローンは、借り手がその不動産から得られる収益（賃料収入や売却益）からローンを返済するという特徴があります。

住宅ローンと不動産投資ローンの違い

住宅ローンと不動産投資ローンは、目的と利用方法に違いがあります。

住宅ローンは、個人が自分自身や家族と住む家を購入するために組むローンで、会社から支払われる給料を返済に利用します。

そのため、住宅ローンでは、借入人の信用状況、雇用状況、現在の収入などを元に審査が行われます。

また、住宅ローンは15年から35年などの長期間で返済を行います。

一方、不動産投資ローンは、借入人が不動産を購入し、購入した物件で利益を得ることを目的としたローンです。

返済資金は、購入した不動産から得られる賃料や売却益です。

そのため、不動産ローンでは、不動産の価値、予想される賃料、借入人の信用状況などを元に審査が行われます。

​​賃料や売却益は給料よりも収入が不安定な傾向があります。そのため、不動産投資ローンは住宅ローンと比べて審査が厳しいです。

住宅ローンで投資物件を購入することはできる？

住宅ローンは、個人が自分自身や家族と住む家を購入するために組むローンです。

そのため、住宅ローンで投資物件を購入することはできません。

これは、住宅ローンと不動産投資ローンのリスクが異なり、不動産投資ローンの方がリスクが高いためです。

自宅と投資用物件のどちらを先に買うべき？

自宅と投資用物件のどちらを先に買うべきか悩んだ場合、先に不動産ローンで投資用物件を購入することをお勧めします。

自宅を最初に購入すると、住宅ローンが負債になります。

そのため、後から不動産投資ローンを組みたいと思ってもローンの審査が通らない可能性があります。

一方、不動産投資を先に始めた場合、家賃収入を給与と合算して住宅ローンの審査を受けることができるので、借入額を増やすことも可能です。

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不動産投資ローンを組むメリット

不動産投資ローンを組むメリットは以下の通りです。

• 資産が増える
• 給料以外の収入源ができる
• レバレッジにより大きな利益を狙うことができる
• 節税になる

それぞれについて解説します。

メリット①資産が増える

不動産投資ローンを利用する最大のメリットは、資産を大きく増やすチャンスがあることです。

貯金だけでは物件を購入できない場合でも、不動産投資ローンを組むことで、投資用不動産を購入することができます。

また、不動産の価格が上昇した場合、その上昇分も利益となります。

インカムゲインとキャピタルゲインの両方を狙うことができるのは大きなメリットだと言えるでしょう。

メリット②給料以外の収入源ができる

不動産投資ローンを組んで投資用物件を購入して、賃貸経営を行うことで、給料以外の収入源ができます。

そのため、資産の増加スピードを早めることができるでしょう。

メリット③レバレッジにより大きな利益を狙うことができる

不動産投資ローンにはレバレッジ効果があります。

不動産投資におけるレバレッジとは、「少ない自己資本で金額の大きい物件を購入し大きな利益を得る」ことです。

株式投資ではローンの借り入れができないので、レバレッジにより大きな利益を狙うことができるのは不動産投資特有のメリットだと言えるでしょう。

メリット④節税になる

不動産投資は節税になるというメリットもあります。

たとえば、不動産投資では以下の項目を経費とすることができます。

• 管理費
• 修繕費
• 修繕積立金
• 管理会社への委託料
• ローンの利息
• 印紙税や不動産取得税、毎年納める固定資産税や都市計画税
• 減価償却費
• 損害保険料

また、減価償却を利用することで、不動産の取得費用を定められた耐用年数で分割し、それを経費として計上することができます。

不動産投資ローンを組むデメリット

不動産投資ローンを組むデメリットは以下の通りです。

• リスクが高い
• 管理に手間がかかる
• 流動性が低い

それぞれについて解説します。

デメリット①リスクが高い

不動産投資ローンは住宅ローンよりもリスクが高いです。

たとえば、賃料収入が期待通りに得られない、物件の価値が下がるなどが発生するとローンの返済が難しくなる可能性があります。

それ以外にも、経済状況の変化、地域の不動産市場の動向の変化など、投資家自身で制御できないリスク要因もあります。

賃料収入でローンの返済ができない場合には、自己資金でローン返済を行わなければいけないので、自己資金がない状態で不動産投資ローンを組むのはリスクが高いと言えるでしょう。

デメリット②管理に手間がかかる

不動産投資物件は、意外と手間と時間がかかります。

入居者の募集や選定、賃料の回収、物件のメンテナンス、トラブル対応などの業務を行わなければなりません。

管理会社に委託することもできますが、それだけ委託料がかかることを覚えておきましょう。

デメリット③流動性が低い

不動産は流動性の低い資産であり、必要なときにすぐに現金化することができません。

また、希望通りの金額で売却できないこともあります。

流動性が高い投資を行いたいなら、債券投資や株式投資を行いましょう。

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ここでは、キュウガケで購入した場合の利回りの一例を解説します。

条件は次のとおりです。

• 定価3000万円のワンルームマンション
• 年間家賃収入144万（月12万×12ヵ月）
• 年間支出20万円（管理費や固定資産税など）

	定価	キュウガケ
物件価格	3,000万円	2,700万円
表面利回り「家賃収入÷物件価格×100」	4.8％	5.3％
実施利回り「（家賃収入−支出）÷物件価格×100」	4.1％	4.6％

キャピタルゲインを狙う場合でも、10％お得であるため定価の差額分の収益300万円が期待できます。

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不動産投資ローンに関するよくある質問

不動産投資ローンに関するよくある質問について回答します。

• 不動産投資ローンと住宅ローンを併用することはできる？
• 不動産投資ローンを組むために必要な年収は？
• 不動産投資ローンは住宅ローンより審査が厳しい？

それぞれについて解説します。

不動産投資ローンと住宅ローンを併用することはできる？

原則として、不動産投資ローンと住宅ローンを併用することは可能です。

ただし、不動産投資には以下のデメリットがあります。

• リスクが高い
• 管理に手間がかかる
• 流動性が低い

特に流動性が低いので、ある程度の現金がない場合には不動産投資ローンと住宅ローンを併用するのはやめておいた方がいいでしょう。

不動産投資ローンを組むために必要な年収は？

不動産投資ローンを組むために必要な年収は700万円だと言われています。

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不動産投資ローンは住宅ローンより審査が厳しい？

不動産投資ローンの審査は、住宅ローンの審査よりも厳しいです。

これは、賃料や売却益が給料よりも収入が不安定な傾向があるためです。

もしある程度の現金があるのであれば、キュウガケの利用がおすすめです。

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不動産投資ローンで投資物件を買うメリット・デメリットまとめ

本記事では、不動産投資ローンの基本知識から、住宅ローンで投資物件を購入することはできるか、自宅と投資用物件はどちらを先に買うべきか、不動産投資ローンのメリット・デメリットについて解説しました。

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