不動産投資をする前に、投資物件の種類を知る

不動産投資をする前に知っておきたい投資物件の種類

不動産投資を始めるには、どのような投資物件があるかを知り、特徴を理解したうえで、自分の投資目的や投資スタイル、投資資金に合わせた物件を選ぶことが大切です。
キャピタルゲイン狙いの短期投資なのか、インカムゲイン狙いの中長期投資なのかの違いや投資できる資金額などに応じて選ぶ方法に加えて、種類や特徴の異なる物件に分散投資することで、リスクを低減しながら高収益を目指す方法もあります。
こうした投資戦略を採るためにも、まずは投資物件の種類について特徴を見ていきましょう。

1室と1棟の違い

まず、投資物件を大きく分けるとオフィスビルやマンションなどの共同建物内にある区分された部屋を1室単位で買うのか、建物1棟丸ごと購入するのかの違いがあります。
投資が初めての方や投資資金額が少ない方は、通常1室から始めます。
1室のマンションを区分マンション、1棟丸ごとは1棟マンションと呼びます。
1棟となると都心部のビルやマンションとなれば、数十億の資金が必要だからです。
大金を運用したい人やその一部をローンで借りることができる大きな信用力をある人、何より、不動産投資に精通している人でないと運用は難しいです。

ただし、1棟でも地方の低層の雑居ビルや小規模マンション、アパートであればハードルは低くなります。
築年数の古いアパートなど、都心のワンルームマンション1室を買うより安い場合も少なくありません。
価格が安い分、賃料収入に対する表面利回りは良くなります。
そのため、利回りだけ比較し、価格も安いと飛びついてしまう初心者も少なくありません。
ですが、築年数が古いので、一度退出すると新たな入居者が現れにくい、家賃を上げられない、修繕費用がかさむ、老朽化により取り壊すリスクが生じるなど、手間やコストもかかるので注意が必要です。
その地域で、古いアパートに対してどれくらいの需要があるかをよくマーケティングしてからでないとおすすめできません。

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使用目的の違い

次に、その建物がどのような目的で使用されるのか、賃料を支払って入居する人の種類による分類で、投資物件選びをする方法があります。
大きく分けるとオフィス系、商業系、住居系に分けられます。
それぞれの違いを見ていきましょう。

オフィス系

高層のオフィスビル1棟から、オフィスビル内の個々の事務所スペースを買う、駅近や地方にあるような1階建て、2階建て程度のテナントビルなどを買う方法です。
オフィス系の建物は駅からのアクセスが良い地域や都心の有名なエリアに所在していることが多いため、価格は高くなります。
一方、賃料は高く、保証金を賃料の3ヶ月分など設定するケースが多く、現金が入りやすくなるのが特徴です。
利便性の良い立地や比較的新しいビルの場合、入居率も高く、一度入居すると長く利用され、安定的な賃料収入も期待できます。

一方、ベンチャー企業や小規模な企業の場合、事業がうまくいかずに廃業して退去するリスクや逆に事業が軌道に乗り、より好立地で規模の大きなオフィスへと移転するケースも少なくありません。
オフィス系の物件を選ぶ際は立地や利便性をはじめ、どのような企業が入居しそうか、継続性は高いかなどを踏まえ空室リスクを考えてリサーチすることが大切です。

商業系

商業系は商業ビル1棟や商業ビル内のテナント1室単位、平屋や2階建て、3階建てといった低層の店舗向けテナントがあります。
最近は都心を中心にマンションを店舗やサロン向けに貸すスタイルの投資物件も増えています。
マンションを商業向けのテナントとして運用したい場合には注意が必要です。
商業エリア内にあるなど集客に良さそうな立地のマンションでも、マンション管理組合による規約により、営業目的での使用や不特定多数の出入りを禁止しているケースがあるからです。

商業系の投資物件を選ぶ際は、立地をはじめ、その地域の賑わい、客の出入りの様子などを実際に見てマーケティングを行いましょう。
商業系のテナントに入居するのは飲食店をはじめ、物販系のお店やサロンやマッサージなどサービス系のお店など幅広いジャンルがあります。
新しく開業するお店をはじめ、チェーン店であっても事業がうまくいかなければ1年程度で閉店するケースも少なくありません。

立地が良い人気のエリアであれば、退去してもすぐに入居者が見つかるなど回転率が良いので、空室リスクは抑えられます。
一方、人口減少や大手企業の撤退などで街を利用する人が少なくなったエリアでは、入居者がなかなか見つからず、空室リスクが懸念されます。

住居系

住居系にはマンションやアパート1棟のほか、ワンルームマンションの1室などがあり、不動産投資が初めての方に運用もしやすい物件です。
不動産投資を始める時には住居系物件1室などからスタートし、利益が出るようになり、物件を増やしたい時には、もう1室ずつ増やしていくなど着実な形で所有物件を増やせる投資形態です。

投資物件として買う方法をはじめ、自宅や別宅として購入していたマンションの1室などを使用しなくなった時に貸すという手持ち物件を運用するスタイルもあります。
住居系は価格も手が届きやすく、安定収入が期待できる物件も多い一方、気を付けたい点もあります。
少子高齢化で人口減少が続いているため、地域や物件の人気度によっては空室リスクが大きくなるのが最近の傾向です。

都心部でも賃貸物件の供給過剰傾向が見られるため、投資物件を選ぶ際は立地や建物のグレードや設備などをチェックし、その地域での賃貸ニーズの高さもしっかりリサーチしましょう。

投資しやすい住居系の種類

初めてでも投資しやすい住居系ですが、住居系もさまざまな種類があり、それぞれ特徴があります。
自分の予算や目的、計画に合った物件を選ぶことが大切です。
特に初心者の方は空室リスクが低く、安定収入につながりやすい物件を選ぶようにしましょう。

ワンルームマンション

不動産投資の王道物件が、ワンルームマンションです。
一人暮らし向けの物件で、立地や面積も幅広く、価格帯も手の届きやすいものが多いです。
都心部の新築でも1,500万円～2,000万円前後で買えるものもあり、中古物件なら1,000万円前後で手に入ります。
ワンルームマンションは大きく分けて学生向けと、社会人向けがあります。

学生は家賃が高すぎると選ばないので賃料が手の届く範囲に設定する分、面積が20～25平米の狭めで、室内や設備のグレードも抑えたシンプルな物件で十分です。
その分、手に入れる価格も抑えられます。
大学の近く、大学や専門学校などが集積している学生街の物件を狙います。
一度入居すると入学から卒業まで2年～4年と長く住んでくれて、中には大学院に進学した場合や社会人になっても住み続ける方も少なくありません。

卒業により退去しても、次の新入生が入居する見込みが高く、人気の物件は争奪戦となり、引越し前から次の入居者が決まることも多いです。
一定期間住み続け、回転率も高いので、賃料は低めなものの安定収入が期待できる物件です。
価格も抑えめなのでコストパフォーマンスに優れています。
1室から投資を始め、同じマンション内でもう1室増やす場合やリスク分散のため、全国各地の学生街のワンルームマンション1室ずつ増やしていく方もいます。

社会人向けは立地にもよりますが、学生向けよりはやや広めで設備も充実していると、高い家賃を設定できる点が魅力です。
大企業に勤務する社会人やある程度経験を積んで収入が上がってきた社会人がターゲットの物件を探しましょう。

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ファミリー向けマンション

2人暮らしから、子育てファミリーなどを対象にした2LDKや3LDK、4DKなど部屋数の多いマンションです。
地域にもよりますが、ワンルームマンションに比べれば家賃は高めに設定できます。
その分、価格も高く、都心部の新築では5,000万円前後の物件も多いので、中古物件が狙い目です。
転勤や住み替えで自宅を賃貸に出して、賃貸経営を始める方も多いケースです。
学校や買い物ができる生活関連施設が充実している地域、職場に通いやすい地域などが入居率が高くなります。
会社や工場の近くなどで、企業に社宅として借り上げてもらえると有利です。
社員家族や転勤族のための社宅として契約してもらえれば、家賃の滞納リスクもなく、長く暮らしてもらえる期待が持てるためです。

アパート一棟

都市部では学生向けのアパートもマンションへと建て替えが進んでいますが、郊外ではまだアパートも供給されています。
自ら建てるケースもありますが、不動産投資では築年数が古い安い物件をオーナーチェンジで買うケースが多いです。
築年数が古いと家賃も安く、長く住んでいる人も多いので家賃は上げにくいです。
一方、古いことから修繕費用がかかる場合や一度退去すると、次の入居者が見つかりにくいことや信用力に問題のある方が入居するリスクもあります。
入居促進のために和室を洋室にリフォームするなど、購入後に出費がかさむ場合もあるため、地域の実情や賃貸ニーズをしっかり見極めましょう。

一戸建て

一戸建ては空き家になった実家を売るのではなく、貸すという方をはじめ、地方では平屋の貸家が集まっている場所もまだ存在します。
最も築年数が古くなり、解体して耐震性の高く、設備も充実したアパートやマンションへと建て替えないと入居者が入らないケースも少なくありません。

まとめ

投資物件の種類として1棟所有、1室所有のほか、オフィス系、商業系、住居系で特徴が異なります。
初めて不動産投資を行うなら、住居系1室からが一般的です。
日本では少子高齢化に伴い、都心部でも賃貸物件の供給過剰傾向が見られます。
空室が生じないよう、立地や地域での賃貸ニーズの高さ、それに見合った部屋のグレードや設備が揃っているかをしっかり調べて物件選びをすることが大切です。

※本ブログに掲載されている事項は、情報の提供を目的としたものであり、証券投資の勧誘を目的としたものではありません。
最終的な投資決定は、お客さまご自身の判断でなさるようにお願いいたします。

令和2年度第3次補正　事業再構築補助金により作成