晴海フラッグやパークタワー勝どきなどの湾岸エリア「大暴落」の可能性。『湾岸2024年問題』はどうなった？の答え合わせ！
目次
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そもそも「湾岸24年問題」とは
「湾岸24年問題」とは、東京湾岸エリアでの大型マンションの大量供給により、マンション価格が下がることが懸念されていた問題です。
「湾岸24年問題」とは起こった？
「湾岸24年問題」は実際起こった？
この問題は、まだ実際には起こっていないようです。
2024年に大規模なマンション供給が集中することによって引き起こされる市場の過剰供給と価格下落の懸念の「湾岸24年問題」がありましたが、実際は新しいマンションの供給が増えたにもかかわらず、需要もそれを上回るほど増加しており、マンションの成約数は過去最高を記録しています。
特に、晴海フラッグ（ハルフラ）やパークタワー勝どき（PTK）などの新築マンションが人気を集めていますが、これらの物件の価格が高いため、周辺の中古マンションにも需要が移っているとのことです。例えば、ドゥ・トゥールというタワーマンションは、わずか3ヶ月で価格が400万～500万円上昇しています。
さらに、海外からの投資家、特に台湾からの購入者が増えていることも、このエリアの不動産市場を支えています。台湾の投資家は、戦争リスクなどの懸念から、東京や大阪のタワーマンションを避難先として購入しているとのことです。
このように、湾岸エリアの不動産市場は、新築マンションの供給増加にも関わらず、強い需要に支えられており、価格の大幅な下落は見られていないようです。むしろ、多様な選択肢が増えるチャンスの年と捉えるべきでしょう。
そもそも「湾岸24年問題」とは、なんだったっけ？
「湾岸24年問題」とは、東京都の湾岸エリアにおける不動産市場の問題を指しています。具体的には、2024年に大規模なマンション供給が集中することによって引き起こされる市場の過剰供給と価格下落の懸念を示しています。この問題は、オリンピックの影響、大規模マンションの供給集中、そして人口減少と少子高齢化といった要因によって形成されています。
まず、2020年東京オリンピック・パラリンピックに向けて、多くのマンションプロジェクトが進行しました。これにより、オリンピック後の需要減少と供給増加が価格に影響を与えると予測されていました。また、2024年にかけて湾岸エリアでは多数のマンションが完成し、一気に市場に供給される見込みです。この供給集中が価格競争を引き起こし、マンションの価値が下がる可能性があると言われていました。
さらに、日本全体で見られる人口減少と少子高齢化の影響も無視できません。特に若年層の人口減少が顕著であり、購買力が低下し、湾岸エリアの新築マンションに対する需要も減少する可能性があります。こうした需給バランスの崩れが「湾岸24年問題」を引き起すと言われていました。
具体的な懸念としては、まず価格の下落がありました。大量の供給によって需給バランスが崩れることで、マンション価格が下落するリスクが高まります。投資家にとっては資産価値の下落が大きな懸念材料です。また、供給過剰により一部のマンションで空室が増える可能性も考えられます。特に賃貸市場では、空室が続くことで賃料が下がり、投資収益率が低下するリスクが生じます。さらに、価格競争や空室問題が続くと地域全体の魅力が低下し、新たな居住者や投資家が集まりにくくなる可能性が考えられていました。
ただし、まだある晴海フラッグ（HARUMI FLAG）のゴーストタウン化？そのうわさの背景とは
- 転売目的で購入された物件に人が住んでいないケース：
- 一部の物件が転売目的で購入され、住民票が移されていないため、住んでいる人が少ないと見なされている。
- しかし、住民票を移していないことだけでは「居住目的でない」と判断するのは難しい。多くの人が新居への引っ越しを計画しながら、現状の住宅を賃貸に出すか売却するか検討している可能性があるからです。
- 投資用に切り替えて賃貸募集をしているが、賃貸が入らないケース：
- 一部の物件が投資用に賃貸募集されているが、まだ賃貸が決まっていないため、空き物件が多いと見なされている。
- デベロッパーはもともと2年程度かけて満室にする計画で動いており、これは計画通りの進行と見ることもできます。
現在の状況とその背景
晴海フラッグの物件には、自己居住用として購入されたが、価格上昇や賃貸収入を狙って次の物件に住み替える「自己居住用不動産投資」を行う人々も多くいます。このような人々は、以下の理由から住民票をすぐに移さないことが多いです：
- ダブルローンの余裕：現在の自宅と新居の2つの住宅ローンを同時に支払う余裕がある人は、新居への引っ越しを急がない。
- 市場を見ながらの検討：今住んでいる家を貸し出すか売るか、市場動向を見ながら慎重に判断している。
また、住民票を移すことが法律で義務付けられているわけではなく、引っ越しを夏休みに計画している家庭などもいるため、住民票が移っていないことだけで居住目的でないと断定するのは難しいです。
冷静な分析と将来性の判断
晴海フラッグの将来性を冷静に分析するためには、以下のポイントが重要です：
- 計画通りの進行：デベロッパーは2年程度で満室にする計画であり、これは予定通りに進んでいるかどうかを見る必要があります。
- 価格設定と需要：強気な価格設定により、投資用住戸が動かないケースもありますが、ファミリータイプの物件は賃貸需要が高く、月額賃料30万円ほどですぐに決まる例もあります。
結論
晴海フラッグがゴーストタウン化しているとの報道には、一部の真実が含まれていますが、その全体像を正確に捉えるためには、住民票の移動状況や賃貸市場の動向を含め、さまざまな要素を考慮する必要があります。投資家としては、これらの要素を冷静に分析し、資産価値を見極めることが重要です。
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