日銀が金利を引上げ。変動金利と固定金利はどう変化する？2024年10月最新の住宅ローン金利相場や推移を解説！

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利上げは住宅ローンの金利にどう影響する？
1. 変動金利と固定金利の特徴
- 変動金利
- 固定金利
2. 各金利タイプのおすすめポイント
3. 最新の住宅ローン金利（2024年10月）
4. 最新の不動産投資用ローン金利（2024年10月）
5. 固定か変動か選べない場合
6.ところで住宅ローン・投資用ローンの金利はどう決まるのか？
- 変動金利の基準
- 固定金利の基準
2024年の住宅ローン・投資用ローンの金利動向
まとめ
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利上げは住宅ローンの金利にどう影響する？

2024年7月31日、日銀が短期金利を引き上げました

日銀（日本銀行）の金融政策は、住宅ローンの金利に大きな影響を与えます。日銀は2016年から「短期金利」と「長期金利」を操作することで、低金利を維持する「金融緩和」を進めてきました。これは、金融市場にお金を供給して金利を下げ、経済を刺激する政策です。

これまで、短期金利には▲0.1%のマイナス金利が適用されており、長期金利は日本国債を大量に購入することで抑えられてきました。しかし、2024年3月に日銀はこの政策を変更し、短期金利の目標をマイナス金利から実質的にゼロ金利に戻すことを決定しました。

さらに、2024年7月末の会合で、日銀は短期金利の誘導目標を0.25%に引き上げることを決定しました。これは、短期金利がマイナスから徐々に引き上げられ、今後の金利の上昇が見込まれることを示しています。

また、長期金利（10年国債の利回り）についても、日銀は国債の買い入れ規模を縮小していくことを決定しました。これにより、今後は長期金利も緩やかに上昇する可能性があります。

住宅ローンへの影響は？

日銀の政策変更により、住宅ローンの変動金利も徐々に上昇する兆しがあります。2024年10月の時点で、すでに一部の金融機関は住宅ローンの変動金利を0.15%引き上げています。

特に、不動産投資ローンやアパートローンを検討している方にとって、今後の金利上昇を見据えたシミュレーションが重要です。金利が上がっても返済が無理なく続けられるかを確認し、購入計画を立てることが必要です。

金利が上がるけど、実際に影響が出るのは2025年から！

2024年7月に日銀が金利を上げると決めましたが、実際に住宅ローンの返済額が増えるのは2025年の1月からです。多くの銀行では、金利が上がってから3ヶ月後にそれが反映される仕組みになっています。

たとえば、3500万円を35年借りている人がいるとします。今、金利が0.5%だったのが、0.65%に上がったとすると、毎月の返済額がだいたい3000円増える計算になります。

「5年ルール」ってなに？

でも、すぐに返済額が大きく増えることはないんです。なぜかというと、銀行には「5年ルール」という仕組みがあるからです。これは、金利が上がっても5年間は毎月の返済額を変えないで、金利と元本（借りたお金の返済部分）を調整する仕組みです。たとえば、金利が上がって3000円増えたとしても、その分、借りたお金の返済額を3000円減らすので、毎月の支払いは同じままです。

ただ、この「5年ルール」は、返済の一部を後に回すだけなので、5年後には、残っているお金をちゃんと返さないといけなくなるということです。

この記事では、最新の金利相場について分かりやすく解説します。2024年10月、住宅ローン金利の動向も見ていきましょう！

1. 変動金利と固定金利の特徴

変動金利

金利が半年ごとに見直され、返済額は5年に1度変更されます。金利が上がっても、返済額は125%以内に収まる「5年ルール」があるため、急激に増えることはありません。
しかし、元金の減りが遅くなるリスクもあり、金利が上がった場合は最終的な返済額が増える可能性があります。

固定金利

金利が一定期間固定されるため、金利上昇のリスクを避けられます。全期間固定型（例：フラット35）や期間選択型（例：10年固定）があります。
金利が変動するリスクを避けたい人には向いていますが、変動金利より高くなることが多いです。

2. 各金利タイプのおすすめポイント

変動金利：月々の返済額を抑えたい、金利が低い期間に繰り上げ返済を考えている人におすすめ。
期間選択型固定金利：一定期間は返済額を固定して安定させたい人に向いています。
全期間固定金利：金利の変動を気にせず、長期的に安定した返済計画を立てたい人におすすめです。

3. 最新の住宅ローン金利（2024年10月）

基準金利と下げ幅について

今回の日銀の利上げによって、銀行が設定している基準金利も上がることが予想されます。例えば、基準金利が「1.5%」だったのが、「1.65%」や「1.75%」に引き上げられることが考えられます。

基準金利が上がるとどうなるの？

適用金利が上がる
基準金利が上がると、多くの銀行はそれに連動して適用金利も上げる傾向があります。基準金利は、適用金利の計算の元になるので、基準金利が0.15%上がれば、適用金利も同じくらい上がることが考えられます。
下げ幅の調整
銀行はローンを提供する際、基準金利から「下げ幅」というものを引いて、実際にお客さんに適用する金利を計算しています。たとえば、基準金利が1.5%で、下げ幅が0.5%だった場合、適用金利は「1.0%」になります。しかし、今回のように基準金利が上がると、銀行はそのまま適用金利を引き上げるだけでなく、下げ幅を調整することもあります。つまり、金利上昇の影響を抑えるために、下げ幅を少し大きくする可能性があります。例えば、基準金利が1.65%に上がった場合、今までの下げ幅が0.5%から0.55%に広がれば、適用金利は「1.1%」にとどまることもあります。こうして、銀行は基準金利が上がっても、お客さんの負担を少しでも軽くしようとすることがあります。

住宅ローン金利相場

変動金利：0.4～0.5%台
10年固定金利：1.1～1.7%台
フラット35（金利固定）：1.82%

銀行名	基準金利　4月	基準金利 10月	適用金利 4月	適用金利 10月
auじぶん銀行	2.34%	2.59%	0.32%	0.48%
PayPay銀行	2.28%	2.43%	0.32%	0.47%
住信SBIネット銀行	2.78%	3.03%	0.30%	0.45%
SBI新生銀行	1.55%	1.55%	0.29%	0.42%
みずほ銀行	2.48%	2.48%	0.38%	0.38%
三菱UFJ銀行	2.48%	2.63%	0.35%	0.35%
三井住友銀行	2.48%	2.63%	0.48%	0.63%

2024年10月調べ（引用：各社サイト）

新規借入の住宅ローン金利（9月から10月の金利変化）

銀行名	変動	10年固定	20年固定	35年固定
三菱UFJ銀行	–	+0.060%	+0.020%	+0.020%
三井住友銀行	+0.150%	-0.05%	–	-0.15%
みずほ銀行	–	–		+0.030%
りそな銀行	+0.150%	-0.02%	+0.040%	+0.100%
auじぶん銀行	+0.150%	-0.02%	+0.010%	+0.030%
住信SBIネット銀行	+0.150%	-0.03%	–	+0.010%
PayPay銀行	+0.195%	+0.040%	+0.050%	+0.060%
イオン銀行	+0.150%	-0.27%	–	–
楽天銀行	-0.01%	+0.047%	–	–
ソニー銀行	–	–	+0.041%	+0.053%
SBI新生銀行	–	–	–	–

2024年10月調べ（引用：各社サイト）

4. 最新の不動産投資用ローン金利（2024年10月）

不動産投資用ローンに関しても、2024年10月現在の最新の金利情報を確認しておくことが重要です。住宅ローンと同様に、変動金利と固定金利の選択が可能ですが、金利の水準や融資条件が異なるため、投資家は十分な比較が求められます。

不動産投資ローンの金利一例（2024年10月）

2024年10月の最新不動産投資ローンの金利は以下の通りです。これは、主要金融機関の提供するローンの最低金利を反映しています。

銀行名	金利	金利タイプ
東京スター銀行	1.35%〜	変動金利
イオン銀行（ジャックス保証）	1.50%〜	変動金利
イオン住宅ローンサービス	1.50%〜	変動金利
住信SBIネット銀行	1.55%〜	変動金利
オリックス銀行	1.60%〜	変動金利
スルガ銀行	1.65%〜	変動金利
ソニー銀行（ジャックス保証）	1.65%〜（2年固定）	2年固定金利
城北信用金庫	1.70%〜	変動金利
クレディセゾン	1.80%〜	変動金利

2024年10月調べ（引用：各社サイト）

5. 固定か変動か選べない場合

「ミックスローン」という方法があります。これは、変動金利と固定金利を組み合わせることで、リスクを分散しつつ金利を抑える選択肢です。ただし、手数料が増える点やメリットを生かしきれないリスクもあります。

6.ところで住宅ローン・投資用ローンの金利はどう決まるのか？

住宅ローンと同様に、投資用不動産ローンにも「変動金利」と「固定金利」があり、それぞれ異なる基準で金利が設定されています。

変動金利の基準

住宅ローン、投資用ローンともに、変動金利は短期プライムレートを基準にしています。短期プライムレートは、銀行が最も信用のある企業に貸し出す際の最優遇金利で、日本銀行の政策金利によって変動します。

短期プライムレートとは？
銀行が企業に対して短期融資を行う際の基準となる金利です。1年以内の短期貸出金利として設定されており、住宅ローンや不動産投資用ローンの変動金利もこの基準に基づきます。
日本銀行の政策金利の影響
日本銀行が政策金利を引き上げると、短期プライムレートも上昇し、それに伴い住宅ローンや投資用ローンの変動金利も上昇します。現在、日銀は追加利上げを示唆しており、今後変動金利が上昇する可能性があります。

固定金利の基準

一方で、固定金利は長期金利、特に10年国債利回りを基準として設定されます。住宅ローンも投資用ローンも同様に、この長期金利の動向に左右されます。

10年国債利回りとは？
国が発行する10年間満期の国債の利回りです。国債の需給バランスや市場の動きによって変動し、固定金利に影響を与えます。特に日本やアメリカなど主要国の経済状況や金融政策が、長期金利に大きな影響を与えます。
長期金利の動き
2024年には、アメリカの長期金利の上昇や国内の金融緩和政策の変更により、日本の10年国債利回りも上昇し、5月には一時1.075%まで上昇しました。この影響を受け、住宅ローンや投資用ローンの固定金利も上昇傾向にあります。

2024年の住宅ローン・投資用ローンの金利動向

2024年10月現在、変動金利はまだ低水準を維持していますが、日銀の政策次第では今後上昇する可能性があります。変動金利の相場は住宅ローンで0.4～0.5%台、投資用ローンでは1.3～1.9%程度です。

固定金利は上昇傾向にあり、住宅ローンの10年固定金利は1.1～2.0%程度、投資用ローンでは2.0%前後が一般的です。長期金利がさらに上昇すれば、今後も固定金利の引き上げが見込まれます。

まとめ

住宅ローンと不動産投資用ローンは、変動金利は短期プライムレート、固定金利は長期金利を基準に設定されます。2024年の金利動向を踏まえ、将来的な金利の変動リスクを考慮しつつ、自分の資金計画や投資戦略に合った金利タイプを選ぶことが大切です。

特に投資用ローンでは、収支に直結するため、低金利での融資を受けることが投資の成功に繋がります。また、多少の金利上昇ばかりを気にして、不動産の購入を躊躇することはもったいないことにもなりうります。金利以外に、どこの地域が今後高騰するのか下がるかというところにもポイントを置いて検討してみましょう。