持ち家と賃貸は結局どっちが得？ちまたでうわさの「1300万円の差」を検証
人生において、賃貸と持ち家のどちらを選ぶかは重大な決断となります。この選択によって、1,300万円もの費用負担の差が生じる可能性があるとされています。この記事では、賃貸と持ち家の利点や欠点、そしてどちらが財政的に有利かについて探っていきたいと思います。
目次
巷で話題の「1300万の差」って何？
人生において、賃貸と持ち家のどちらを選ぶかは重大な決断となります。この選択によって、1,300万円もの費用負担の差が生じる可能性があるとされています。
1. 「1,300万円の差」になると言われる理由
それは定年後の話しとなります。定年後15年間の家賃費用の合計が1,300万円程度になることを指しています。定年後の生活のために賃貸住宅を借りるとしましょう。多くの企業で定年退職の年齢が65歳とされていると仮定します。
賃貸住宅の家賃は月額7万円から7万5千円程度とします。これは一般的な賃貸市場の相場です。
ここから、65歳から80歳の15年間にわたって毎月家賃を支払うと考えると、年間の家賃負担はおおよそ84万円から90万円になります（7万円から7万5千円×12ヶ月）。そして、この額を15年間支払うことになります。
15年間の家賃費用の合計は、84万円から90万円を15年分計算すると、1,260万円から1,350万円になります。
以上の計算から、定年後15年間の家賃費用の合計が1,300万円程度になることがわかります。
持ち家のメリット
持ち家を購入すると、以下のような利点があります。
- 高品質な内装や設備: 建て売り住宅やマンションでは、一般的に賃貸物件よりも内装や設備の品質が高い。自分の好みやニーズに合わせて選ぶことができる。
- ファミリー向けの選択肢が豊富: 持ち家市場では、単身者向けからファミリー向けまで多様な物件があり、部屋数や広さを必要に応じて選ぶことができる。
- 間取り変更やリフォームの自由度が高い: 自分の好みやライフスタイルに合わせて、間取り変更やリフォームを自由に行うことができる。賃貸物件では制限が多いが、持ち家なら自分の理想の住まいを実現できる。
- 老後の住居費の軽減: 住宅ローンを退職までに完済すれば、老後の住居費の負担が軽くなる。完済すれば固定資産税の支払いだけで済むため、老後の資産計画がしやすくなる。
- 資産として残せる: 住宅ローンを完済すれば、持ち家は自分の資産として残せる。将来的に売却することで資金を得ることもできる。
- 団体信用生命保険による保護: 団体信用生命保険に加入していれば、万が一の際に住宅ローンがゼロになるため、家族の生活を守るための保護がある。
持ち家のデメリット
持ち家を所有することには以下のようなデメリットがあります。
- 簡単に住み替えができない: 持ち家を所有していると、簡単に住み替えをすることが難しくなります。転勤やライフスタイルの変化などで引っ越したい場合でも、買い手や入居者を見つけることや不動産の売買手続きなどが必要になります。
- 家のメンテナンスに手間とお金がかかる: 家の所有者は、定期的なメンテナンスや修繕を行う責任があります。特に屋根や外壁などの外部構造は、経年劣化や自然災害などによって定期的なメンテナンスが必要となり、それには手間と費用がかかります。
- 固定資産税などの税金がかかる: 持ち家を所有すると、固定資産税などの地方税や固定資産税などの税金がかかります。これらの税金は毎年支払う必要があり、所有者にとって負担となります。
これらのデメリットは、持ち家を所有する際に考慮すべき点です。自分のライフスタイルや将来の計画に合わせて、持ち家を選択する際には、これらのデメリットも考慮しておくことが重要です。
賃貸のメリット
賃貸の最大のメリットは次の通りです:
- 柔軟性と自由度: 賃貸住宅では、比較的簡単に住み替えを行うことができます。転勤やライフスタイルの変化などに柔軟に対応することができ、新しい場所や環境に住むことができます。
- メンテナンス負担の軽減: 大家や管理会社がメンテナンスや修繕などの負担を多く負うため、住人はその負担から解放されます。
【追記】
ただ、次項でも説明しますが、賃貸はいくら家賃を払っても自分の物にはならないので、一生その住まいに住めません。老後はどうやって借りるのか、身元保証人の確保はできるのかなどの不安はあります。
賃貸のデメリット
賃貸のデメリットは次の通りです:
- 資産形成の困難: 家賃を支払っても、賃貸住宅を所有するわけではないため、将来的な資産形成には繋がりません。
- 老後の不安: 賃貸契約は老後に断られる可能性があり、安定した居住環境を確保することが難しくなります。
- 選択肢の制限: 持ち家に比べて賃貸市場では選択肢が少なく、理想の物件を見つけるのが難しいことがあります。
- グレードの低さ: 賃貸物件の間取りや設備は、持ち家に比べてグレードが低い場合があります。
- リフォームの制約: 賃貸住宅では自由にリフォームなどを行うことができず、住環境を自分好みにカスタマイズすることが難しいです。
賃貸は気軽さが魅力ですが、安定や安心からはやや遠ざかる傾向があります。特に老後については、賃貸で一生を過ごす場合、身元保証人の確保や突然の退去要求に対する不安がつきまといます。現時点では高齢者が容易に賃貸を借りることは難しく、将来的な不安を考慮する必要があります。
持ち家と賃貸は結局どっちが得？
持ち家と賃貸のどちらが得かは、結局個々の状況や優先順位によって異なります。もう一度簡単にまとめてみると、現在の生活スタイルや将来の生活スタイルに合わせた方を選ぶのが良さそうです。
持ち家の利点:
- 長期的な視野で見ると、住宅ローンを完済すれば、将来的に資産としての価値が残る。
- 自由にリフォームや間取り変更ができる。
- 老後の住居費が軽減される。
- 家族や個人の好みに合わせた住まいを自由に選ぶことができる。
賃貸の利点:
- 柔軟性が高く、転勤や生活スタイルの変化に対応しやすい。
- メンテナンスや修繕の負担が大家や管理会社にある。
- 購入費用や固定資産税などの初期費用や維持費用がかからない。
どちらが得かは、自分の生活スタイルや将来の計画、経済的な状況などを考慮して判断する必要があります。例えば、将来の安定を重視するなら持ち家が得策かもしれませんが、柔軟な生活を重視するなら賃貸が適しているかもしれません。結局のところ、どちらが得かは個々の価値観や状況によって異なりますので、慎重に考える必要があります。
持ち家と賃貸の価格差を検証！
持ち家と賃貸の生涯コストの比較は複雑ですが、一般的には以下の要因が考慮されます。
- 購入時の初期費用: 持ち家を購入する際には、頭金や手数料、不動産取得税などの初期費用がかかります。これに対し、賃貸住宅では初期費用が比較的少ない場合があります。
- 維持費: 持ち家の場合、メンテナンスや修繕、地代などの維持費がかかりますが、賃貸の場合はこれらの費用を負担する必要がありません。
- 不動産価値の変動: 持ち家の価値は不動産市場の変動に影響されますが、賃貸住宅の場合はそのようなリスクを抱える必要がありません。
- 住宅ローンの支払い: 持ち家を購入する場合、住宅ローンの返済が必要ですが、賃貸の場合はこの負担がありません。
これらの要因を考慮すると、持ち家と賃貸の生涯コストには差がありますが、個々の状況によって異なります。
具体的な持ち家と賃貸、生涯コストの差を検証してみよう！
持ち家と賃貸、どちらも入居から50年として、生涯的にかかる費用を比較してみましょう。
総合的な生涯コストの差は毎月の支払い家賃で大きく差が出ることになります。下記の場合だと、50年目を見てみると賃貸と持ち家では約1000万円の差が出る結果になりました。さらに言うと、賃貸に50年も住む可能性は低いので、その度にかかる引越し代や初期費用はかさみます。また、さらに持ち家は、資産として残ること、住宅ローン控除があることによって持ち家が得するという判断をする方も多いようです。
＜賃貸と持ち家（マンション）のコスト比較を表にまとめてみました＞
今回は、都内の1LDKの3500万円のお部屋を50年間借りた場合と持った場合のシュミレーションしてみました。
| 項目 | 賃貸 | 持ち家（月ローン8万円＋管理費1.5万円） 35年ローン |
|---|---|---|
| 初期費用 | 50万円 | 120万円 |
| ランニングコスト（月々） | 家賃10万円（10万円✖️12ヶ月✖️50年で6000万円） | 住宅ローン8万円・管理費と修繕積立金1.5万円（9.5万円✖️12ヶ月✖️35年で3990万円） |
| ランニングコスト（更新時） | 火災保険48万円（2年に1回2万円）、更新料240万（2年に1回10万円※家賃1ヶ月分） | 火災保険・地震保険75万円（10年に1回15万円） |
| 固定資産税 | – | 400万円 |
| 家の修繕費 | – | 500万円 |
| 大規模修繕費 | – | 200万円 |
| 合計 | 6338万円 | 5285万円 |
＜住宅ローンの条件＞
| 適用条件 | 詳細 |
|---|---|
| 住宅ローンの内容 | 民間の金融機関や住宅金融支援機構からの借り入れが対象。金利は0.2%以上。親族や知人からの借り入れは対象外。返済期間は10年以上。 |
| 住宅ローンを組む人の条件 | 自宅を購入し、入居後6ヵ月以内に引き続き入居し、控除を受ける年の12月31日まで入居していること。年間合計所得が3,000万円以下であり、直近5年間に特別控除や買換え特例を受けていないこと。 |
| 購入する住宅の条件 | 自身が居住する住宅であり、住宅取得後6ヵ月以内に居住し、その年の12月31日まで継続して居住すること。床面積が50㎡以上であり、住宅ローンの借入期間が10年以上であること。年収が3,000万円以下であること。 |
| 中古住宅の場合 | 築年数に応じた規定を満たしていること。鉄筋造や鉄骨鉄筋コンクリート造などの耐火建築物は築25年以内、木造などの非耐火建築物は築20年以内であること。築20年以上の場合は耐震基準に適合していることが必要であり、耐震基準適合証明書か既存住宅性能評価書の提出または既存住宅売買瑕疵保険への加入が必要であること。 |
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あなたは持ち家と賃貸のどっちに向いている？
自分に合った住まいを選ぶ際には、以下のポイントを考慮すると良いでしょう。
持ち家に向いている人
- 定年退職までに住宅ローンを完済できる人
- 収入が安定しており、今後増える見込みのある人
- ファミリー向けの物件を探している人
- 老後も安心して暮らしたい人
- DIYが好きで自分で家のメンテナンスやリフォームを行いたい人
- テレワークをしている人
賃貸に向いている人
- 転勤族や引っ越しが好きな人
- 収入が不安定な人
- 多忙でほとんど家にいない人
- 家のメンテナンスが面倒だと感じる人
- 健康状態が不安定で団体信用生命保険に加入できない人
- 住宅ローンのプレッシャーを背負いたくない人
これらはあくまでも一般的な傾向ですので、個々の状況やライフスタイルによって異なります。自分に合った住まいを選ぶためには、コストだけでなく、将来のライフプランや生活スタイルも考慮することが重要です。どちらの選択肢が自分に合っているかをじっくりと考えてみましょう。
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