不動産投資をするなら分散投資がおすすめ。地震確率が少ない地域や人口が増加する地域はあるの？
目次
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不動産投資に成功するなら分散投資がおすすめ
不動産投資は、安定した収益を期待できる魅力的な資産運用方法ですが、その一方でリスクも少なくありません。特定の物件や地域に投資を集中させると、予期せぬ経済変動や災害、金利の変動などにより、資産価値が大きく損なわれる可能性があります。こうしたリスクに備え、投資家が活用すべき戦略が「分散投資」です。不動産における分散投資とは、単に複数の物件を持つだけでなく、地域や物件タイプ、運用方法などを多角的に分散させることで、リスクを軽減し、安定した収益を確保する手段です。この記事では、不動産の分散投資のメリットと具体的な方法について詳しく解説します。
そもそも不動産投資のリスクは何が考えられる？
国内の区分マンション投資家においても、多様なリスクを念頭に置くことが重要です。特に地域や物件の選定、管理の質、そして経済環境の変動をしっかりと見極めることで、リスクを軽減することができます。
不動産投資のリスク
・市場リスク
・空室リスク
・物件の劣化・修繕リスク
・流動性リスク
・法規制リスク
・地域リスク
・資金調達リスク
・金利リスク
・管理リスク
・滞納リスク
・災害リスク
区分マンション投資のリスクは、以下のように整理できます。
1. 市場リスク
- 日本国内の経済状況や不動産市場の変動によって、マンションの資産価値や賃料が上下することがあります。また、景気の低迷や人口減少により、マンションの需要が減少する可能性があります。
2. 空室リスク
- 賃貸物件に空室が発生すると、収益が減少する可能性があります。特に、需要の低い地域や築年数の古い物件では、空室リスクが高まります。
3. 物件の劣化・修繕リスク
- 時間とともにマンションの設備や建物が劣化し、修繕費用が発生する可能性があります。築年数の経過した物件は、このリスクが特に高くなります。
4. 流動性リスク
- 区分マンションは、すぐに売却できるとは限らず、必要なときに現金化が難しいことがある可能性があります。特に需要が少ない地域の物件は流動性が低くなります。
5. 法規制リスク
- 政府の税制改正や不動産に関する規制変更が投資収益に影響を与える可能性があります。例えば、固定資産税の増税や賃貸契約に関する法律の変更が挙げられます。
6. 地域リスク
- 投資するマンションの立地や周辺環境の変化することがあります。周囲の治安の悪化、公共施設の撤退、人口減少などによって、マンションの資産価値や賃貸需要が下がる可能性があります。
7. 資金調達リスク
- 金融機関からの融資条件が厳しくなることがあります。経済の変動や金融政策の変更により、今後の借入が困難になったり、金利が上昇した場合、返済負担が増える可能性があります。
8. 管理リスク
- 賃貸管理を委託する管理会社の運営能力に依存することがあります。管理が行き届かない場合、入居者の満足度が低下し、結果的に空室や賃料の下落を招く可能性があります。
8. 滞納リスク
入居者が家賃を滞納する可能性があります。特に、個人の入居者に対しては、経済状況の変化や職を失った場合などに家賃が支払われないリスクが存在します。
9. 災害リスク
日本は地震、台風、大雨などの自然災害が多い国です。特に地震リスクが高い地域に投資する場合、物件の損壊や修繕費が発生する可能性があります。災害リスクを軽減するためには、耐震性の高い物件を選ぶことや、火災保険や地震保険などの備えが重要です。
上記のリスクをどうやって回避する？分散投資とは何を分散することができるかを確認。
不動産の分散投資では、以下のような要素を分散させることで、特定のリスクに集中せず、安定した収益を得ることを目指します。
- 地域の分散
一つの都市や地域に集中せず、異なる地域や国に不動産を所有することで、特定の地域の景気や災害、規制変更などのリスクを軽減します。例えば、東京、大阪、海外の都市など、複数の地域に投資することが考えられます。 - 物件タイプの分散
住宅用、商業用、オフィスビル、工業用施設など、異なるタイプの不動産に投資することで、特定の市場や需要動向に左右されにくくなります。例えば、商業施設は経済が好調なときに強いですが、住宅は安定して需要があることが多いです。 - 投資規模の分散
大型のビルや商業施設などの高額物件だけでなく、比較的小規模なマンションやアパート、戸建て住宅などにも分散して投資することで、物件ごとのリスクを分散します。高額物件はリターンが大きい反面、リスクも高いことがあります。 - 収益源の分散
賃貸収入や物件の転売によるキャピタルゲインなど、収益の得方を分散することも重要です。賃貸物件からの安定した家賃収入と、将来的な物件売却による利益のバランスを取ることで、収益の安定性を高めます。 - 運営形態の分散
不動産投資信託（REIT）やクラウドファンディング、不動産直接保有など、運用形態も分散できます。直接保有は資産が手元にある安心感があり、REITやクラウドファンディングは少額で分散しやすいメリットがあります。
これらの要素を分散させることで、不動産市場の変動や地域ごとのリスクに対する耐性を高め、投資の安定性とリターンを追求します。
不動産投資をするならどこ？東京・大阪・その他の地域にも目を向けみよう。地域の分散投資について深ぼり分析！
日本で不動産投資をする際、エリア選びはとても大切です。どのエリアに投資するかで、投資の方向性や収益の得方が大きく変わってくるためです。
投資には、上記でも述べたリスクが色々が考えられ、購入する地域を分散したり、間取りを違ったタイプのものにしてリスクを回避します。今回は、地域の分散投資について深ぼりしてみましょう。ここでは、主要都市東京、大阪、名古屋（愛知県）、札幌（北海道）、福岡だけでなく全国も踏まえて多角的にみてみましょう。今回着目するポイントは、地域別の平均価格、利回り、空室率です。また、災害や人口に関して、現在発表されているデータの確認もしてみましょう。
エリア別で下記のポイントを確認してみよう！
・平均価格
・価格推移
・平均利回り
・空室率
・人口指数
・取引件数
・災害リスクの確認
全国平均の価格と利回り（2012年から2022年のデータ）
まずは、全国の不動産価格や利回りの推移を見てみましょう。
引用:「不動産投資と収益物件の情報サイト 健美家 （ けんびや ） 」
| 物件タイプ | 利回り | 価格 |
| 区分マンション | 7.41%（前期比-0.03ポイント） | 1,511万円（同-1.44％） |
| 一棟アパート | 8.29%（同－0.30ポイント） | 7,478万円（同＋7.18％） |
| 一棟マンション | 7.84%（同－0.20ポイント） | 16,652万円（同＋2.08％） |
まとめ
3種類の物件すべてで、利回りが減少しているのに対し、価格は上昇しています。これは投資物件としての収益性がやや低下しつつも、物件価格の上昇によって長期的な資産価値は維持されていることを示しています。特に、一棟アパートは他の物件タイプに比べて価格の上昇幅が大きく、投資家にとっては利回りが減少する一方で物件価値の向上が期待できる投資先であると言えます。
2022年の平均価格（エリア別比較）
次に、2022年の価格や利回りをよく見てみましょう。
引用:「不動産投資と収益物件の情報サイト 健美家 （ けんびや ） 」
引用元データの表の2022年の部分のみを抽出、地域別築年別・不動産価格の棒グラフ）
2022年のデータを分析すると、以下の特徴が見られます。
- 利回りは首都圏が最も低く6.84％であり、信州・北陸が最も高く16.23％。全体的に地方都市で高い利回りが見られます。
- 価格に関しては、東北（1,956万円）や首都圏（1,775万円）が高く、特に首都圏の価格が際立っています。信州・北陸は最も低い価格帯（490万円）です。
投資物件を選ぶ際、地域ごとの利回りと物件価格のバランスが重要です。首都圏のような高価格の地域では利回りが低く、リスクが比較的高い可能性がありますが、信州・北陸や東北、中国・四国のように価格が低く、高利回りの地域は、長期的な投資として魅力的な選択肢となり得るでしょう。
価格推移（2012年から2022年のデータ）
引用：「不動産投資と収益物件の情報サイト 健美家 （ けんびや ） 」
- 全国の価格変動:
- 全国平均では、全ての築年数区分で不動産価格が継続的に上昇しています。2012年から2022年にかけて、例えば築10年未満の物件価格は1,790万円から2,870万円に上昇しており、10年間で1,000万円以上の上昇が見られます。
- 築20年以上の物件も同様に価格が上昇しており、特に築年数が古い物件の価格も増加していることが特徴的です。
- 一都三県（東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県）の傾向:
- 東京都23区では、全ての築年数区分で価格が上昇し、特に築10年未満の物件は2012年の1,957万円から2022年には3,690万円と大幅な上昇を記録しています。これは不動産価格が急速に上昇しているエリアの一つです。
- 埼玉県では、東京に比べて価格は低いものの、同様に上昇傾向が続いています。築10年未満の物件は2012年の2,192万円から2022年には3,029万円となっています。
- 千葉県も同様に、価格は着実に上昇しており、特に築20年以上の物件の上昇幅が大きいです。
- 地方都市の傾向:
- 札幌市や仙台市では、不動産価格の上昇が一都三県に比べて緩やかですが、安定した上昇傾向が見られます。
- 大阪市や京都市などの関西圏も価格が堅調に推移しており、特に築10年未満の物件の価格は年々上昇しています。
- 広島市、福岡市などの他の主要都市でも同様に価格は上昇しており、特に築年数が古い物件でも価格が安定して高い水準を維持しています。
まとめ
- 日本全国で不動産価格は過去10年間で大幅に上昇しており、特に都市部や首都圏では顕著です。築年数に関係なく、物件価格が上昇傾向にあるため、投資家にとってはこれらの都市部の不動産が引き続き注目されるでしょう。
- 地方都市でも価格上昇の傾向は見られますが、東京や大阪などの主要都市に比べると上昇幅は小さく、比較的安定しています。
＜一都三県と主要都市の価格推移＞
次に、一都三県や主要都市を細かく見ていきましょう。
引用：「不動産投資と収益物件の情報サイト 健美家 （ けんびや ） 」https://www.kenbiya.com/doc/press/pre2023-01-18.pdf
調査対象 ： 健美家に登録された収益（投資用）不動産 （区分マンション / 一棟アパート / 一棟マンション）
調査項目 ： 投資利回り（表面利回り）、物件価格 の平均値を年別に集計
一都三県の価格推移
- 一都三県（東京、神奈川、埼玉、千葉）では、築10年未満の物件価格が2012年の1,932万円から2022年には3,687万円と大きく上昇。これは90%以上の上昇。
- 築10年～20年の物件も約120%以上の上昇（1,355万円→2,979万円）。
- 築20年以上の物件も安定した上昇が見られ、2012年の764万円から2022年には1,385万円に達しています。
東京23区の価格推移の考察
- 東京23区の築10年未満の物件価格は、2012年の1,957万円から2022年には3,948万円に大幅上昇。これはおよそ101%の上昇。
- 築10年～20年の物件も2012年の1,520万円から2022年には3,152万円と約107%の上昇。
- 築20年以上の物件価格も安定しており、2012年の892万円から2022年には1,647万円まで増加しています。
札幌市の急上昇について
- 札幌市の築10年未満の物件価格は、2012年の2,208万円から2022年には5,087万円と約130%以上の大幅上昇。
- 築10年以上20年未満の物件も上昇しており、2012年の1,223万円から2022年には3,369万円に達しています。
広島市の急騰について
- 広島市では、築10年未満の物件が急騰しており、2012年の1,475万円から2022年には6,524万円まで上昇しています。これは約340%の上昇。
- 築10年～20年の物件価格も、2012年の1,691万円から2022年には1,910万円と上昇。
大阪市、名古屋市、福岡市の安定した上昇について
- 大阪市の築10年未満の物件は、2012年の1,362万円から2022年には2,007万円へ約47%の上昇。
- 名古屋市も築10年未満の物件が857万円から3,066万円へと大きく上昇。
- 福岡市も、築10年未満の物件が1,225万円から2,043万円に上昇しています。
不動産平均利回り（エリア別比較・区分マンションのみ）
不動産投資において、平均利回りは非常に重要な指標です。利回りは、物件に対する投資額に対してどれだけの収益が得られるかを示すものであり、投資のパフォーマンスを評価する際の基本となります。平均利回りを把握することで、リスクとリターンのバランスを理解しやすくなり、適切な投資判断が可能となります。特に、エリアや物件のタイプごとの利回りを比較することで、将来的な資産価値や収益性を予測し、投資の成功率を高めることができるでしょう。
下記の表、グラフは、2012年から2022年にかけての全国の「利回り推移」を示しています。
引用：「不動産投資と収益物件の情報サイト 健美家 （ けんびや ） 」の利回り
「一都三県」の利回りについて
- 千葉県（主要）や横浜市、埼玉市などの都市での利回りは、全体的に低下しています。
- 特に東京都23区は、他の地域と比べて顕著に低い利回り（2022年時点で5.90%）で、都市部の投資効率が悪化していることを反映しています。
- 一方、千葉県（主要）の利回りが相対的に高く、2022年では9.08%となっています。これは、都市部に比べて郊外の方が利回りの減少が緩やかであることを示しています。
「主要都市」の利回りについて
- 仙台市の利回りが非常に高く（2022年時点で12.18%）、札幌市（11.03%）もそれに次いで高い利回りを維持しています。これらの都市は、大都市に比べて投資効率が高く、地方都市の物件が比較的投資対象として魅力的であることを示しています。
- 大阪市や京都市は、他の都市に比べて低い利回りを示しており、特に大阪市の2022年時点で6.58%はかなり低くなっています。これらの都市は不動産価格が上昇し、利回りが圧迫されていることが伺えます。
一都三県の利回りの変化について
- 一都三県の利回りは、2012年の10.79%から2022年の6.77%に減少しています。特に東京23区は、2012年の9.72%から2022年には5.90%まで下落。
→ 都心部では、物件価格が急激に上昇しており、そのため利回りが抑えられています。都心部の物件は、資産価値の上昇に期待する投資家が多く、キャピタルゲイン狙いの傾向が強いです。
地方都市の高利回りの維持について
- 札幌市、仙台市、広島市などの地方都市では、利回りが比較的高い水準を維持しています。例えば、札幌市は2012年の19.16%から2022年の11.03%と減少しているものの、依然として全国平均を大きく上回る利回りを保っています。
→ 地方都市では、物件価格が上昇しても賃料も比較的上昇しやすいため、高い利回りを維持しています。特に賃貸需要がある地域では高い収益が期待できます。
首都圏近郊（埼玉・千葉）の安定した利回り
- 埼玉や千葉など、首都圏近郊の都市では、利回りが比較的高い水準で推移しています。
- 千葉市：2012年の15.68%から2022年の9.08%
- 埼玉主要都市：2012年の12.70%から2022年の7.75%
→ 首都圏近郊の物件は、都心に比べて物件価格が抑えられており、賃貸需要が高いため、比較的高い利回りが維持されています。
低利回りの都市（大阪市、京都市）
- 大阪市や京都市では、2012年から2022年の間に利回りが大きく低下しています。
- 大阪市：2012年の11.35%から2022年の6.58%
- 京都市：2012年の11.30%から2022年の7.12%
→ これらの都市は、大都市圏で物件価格が上昇しているため、賃料とのバランスが崩れ、利回りが低下しています。
2022年平均利回り
次に、直近の2022年の全国の利回りを見てみましょう。
引用：「不動産投資と収益物件の情報サイト 健美家 （ けんびや ） 」https://www.kenbiya.com/doc/press/pre2023-01-18.pdf を2022年部分のみの利回りを抽出して加工
主なポイント
全国平均の利回り
- 7.41%
全国平均の利回りは7.41%で、比較的安定した数字を示しています。これを基準にして、各エリアの利回りの傾向を比較することができます。
高利回りエリア
- 仙台市（12.18%）
- 札幌市（11.03%）
- 広島市（9.33%）
- 千葉主要都市（9.08%）
これらのエリアは、他地域と比較して非常に高い利回りを示しています。特に仙台市や札幌市では二桁の利回りがあり、投資家にとって魅力的な市場と言えます。地方都市では物件価格が比較的低く、それに対して賃貸需要が強いため、このような高い利回りが維持されていると考えられます。
中利回りエリア
- 埼玉主要都市（7.75%）
- 横浜市（7.78%）
- 川崎市（7.13%）
- 福岡市（7.93%）
- 名古屋市（7.60%）
このエリアでは、全国平均に近いか、やや高い利回りを示しています。特に首都圏や主要都市は物件価格が高めであり、利回りも比較的抑えられがちですが、それでも安定した利回りを確保していることがわかります。
低利回りエリア
- 東京23区（5.90%）
- 一都三県（6.77%）
- 大阪市（6.58%）
- 京都市（7.12%）
東京23区や大阪市といった大都市圏では、物件価格が非常に高いことが影響し、相対的に利回りは低くなる傾向があります。これらのエリアは物件の資産価値が高いため、キャピタルゲイン（物件の価値上昇による利益）を狙う投資家にとって魅力的ですが、利回り面ではやや低めです。
利回りの推移
まとめ
全国平均利回は、2012年の11.87%から2022年の7.41%まで低下しており、全体的に右肩下がりです。
理由：物件価格の上昇に伴い、利回りが低下している傾向があります。賃料の伸びが物件価格に追いつかない状況です。
- 大都市（特に東京、大阪、名古屋など）の利回りが低下傾向にあるのは、物件価格が上昇して投資効率が悪化していることを反映しています。一方で、地方都市（仙台、札幌など）の利回りは依然として高く、投資の魅力を保っているように見えます。
- 投資家にとっては、東京や大阪などの都市では利回りの低下が続くため、新たな投資戦略が求められるかもしれません。対して、地方都市への投資は引き続き利回りの観点から有望と考えられます。
空室率
不動産投資において、収益を安定させるためには、空室率の確認が欠かせません。特に区分所有の物件では、一部屋ごとの空室が直接収益に影響を与えるため、投資家にとってはリスク管理の要です。空室が長期間続くと、想定していたキャッシュフローが滞り、運営コストが増加する恐れもあります。したがって、エリアや物件の選定時には空室率の確認を徹底し、リスクを最小限に抑えることが成功への鍵となります。
全国の空室率
まずは、全国の空室率を見てみましょう！
この都道府県別空室率データを分析した結果、以下のような傾向が見られます。
主なポイント
- 空室率が高いエリア：
- 福井県（30.1%）、山梨県（28.2%）、長野県（27.7%）、茨城県（27.5%）などが挙げられます。これらのエリアは地方都市や過疎化が進む地域であり、人口減少や需要の減少が空室率の高さに影響しています。
- 空室率が低いエリア：
- 沖縄県（11.7%）、東京都（14.5%）、神奈川県（16.1%）など、特に首都圏や人口が集中している地域では空室率が低い傾向があります。これは人口集中や住宅需要の高さが反映されています。
- 首都圏（東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県）
- 東京都（14.5%）、神奈川県（16.1%）、埼玉県（18.4%）、千葉県（20.5%）と、全体的に他の地方と比べて空室率は低めです。都市部は賃貸需要が高く、空室率が抑えられています。
- 地方都市の空室率の上昇：
- 特に人口減少が進んでいる地方では、空室率が高くなっています。たとえば、青森県（26.1%）や秋田県（24.5%）などの東北地方や、高知県（22.8%）、和歌山県（24.5%）などの四国や近畿地方が挙げられます。
まとめ
- 地方都市では、人口減少に伴い高い空室率が見られるエリアが多く、特に福井県や山梨県、長野県では30%前後の空室率に達しています。
- 都市部や首都圏では、住宅需要が高いため、空室率は比較的低い傾向があり、特に沖縄県、東京都、神奈川県などがその典型です。
このデータは、地方と都市部の人口動態や住宅需要の違いを反映しており、不動産投資や市場の状況を判断する上で有用です。
東京都の空室率
次に、東京の空室率を見てみましょう！
東京23区および市町村別の空室率を示す棒グラフを作成しました。このグラフでは、各地域の空室率を比較できます。主なポイントは以下の通りです：
主なポイント
- 空室率が最も高いエリア:
- 千代田区（36.5%）、目黒区（28.2%）、中央区（27.7%）がトップ3です。特に、ビジネス街や高級住宅地で空室率が高い傾向が見られます。
- 空室率が低いエリア:
- 江東区（7.4%）、墨田区（9.8%）、中野区（9.9%）などは比較的低い空室率です。住宅地が多く、賃貸需要が高いエリアです。
- その他の地域:
- あきる野市（23.0%）や西多摩郡（20.8%）など郊外地域でも空室率が高いことが確認できます。
このデータから、都市部の高価格エリアで空室率が高く、住宅需要が多いエリアでは空室率が低いことがわかります。
大阪府の空室率
今より人口が多くなっているところはどこ？2050年時を見てみよう！
人口指数・エリア別比較
投資用マンションを購入する際に、人口動向は非常に重要な要素となります。人口が増加している地域は、将来的な住宅需要が見込まれるため、資産価値が維持されやすく、賃貸需要も安定しやすいからです。
特に、令和2（2020）年の総人口を100としたとき、2050年時点でその総人口指数が100以上となる地域は、今後も人口が増加または安定していることが期待されるエリアです。こうした地域では、インフラ整備や商業施設の充実、生活利便性の向上が進みやすく、住みやすい環境が保たれます。そのため、これらのエリアで投資マンションを選ぶことは、将来的に資産価値が下がりにくい物件を手に入れるための一つの重要な指標となります。
表：令和2（2020）年の総人口を100としたときの総人口の指数が、2050年時に100以上の地域を取り出しました。100以下も一部の地域あるのでそちらも確認してみましょう。
引用：国立社会保障・人口問題研究所「日本の地域別将来推計人口（令和５年推計）」
| 都道府県 | 市区町村 | 2020年 | 2025年 | 2030年 | 2035年 | 2040年 | 2045年 | 2050年 |
| 東京都 | 中央区 | 100.0 | 106.9 | 112.3 | 117.1 | 120.8 | 123.4 | 124.7 |
| 千葉県 | 流山市 | 100.0 | 108.8 | 112.8 | 116.1 | 118.4 | 119.8 | 120.9 |
| 東京都 | 港区 | 100.0 | 103.5 | 108.7 | 113.0 | 116.4 | 118.8 | 120.0 |
| 東京都 | 千代田区 | 100.0 | 104.7 | 109.9 | 113.9 | 116.9 | 118.8 | 119.7 |
| 沖縄県 | 中城村 | 100.0 | 103.8 | 108.9 | 113.0 | 115.9 | 117.4 | 117.8 |
| 千葉県 | 印西市 | 100.0 | 106.8 | 110.8 | 113.7 | 115.4 | 116.4 | 116.8 |
| 東京都 | 台東区 | 100.0 | 104.5 | 107.9 | 110.8 | 113.3 | 114.9 | 115.7 |
| 埼玉県 | さいたま市緑区 | 100.0 | 106.5 | 109.3 | 111.3 | 112.5 | 113.0 | 113.2 |
| 東京都 | 文京区 | 100.0 | 104.5 | 107.6 | 110.4 | 112.2 | 113.0 | 113.1 |
| 茨城県 | つくばみらい市 | 100.0 | 103.7 | 106.4 | 108.7 | 110.6 | 112.1 | 113.0 |
| 東京都 | 江東区 | 100.0 | 104.4 | 107.4 | 109.8 | 111.5 | 112.6 | 113.0 |
| 茨城県 | 守谷市 | 100.0 | 102.7 | 106.1 | 108.5 | 110.1 | 111.0 | 111.4 |
| 埼玉県 | 滑川町 | 100.0 | 101.3 | 105.3 | 108.2 | 110.0 | 110.9 | 111.0 |
| 沖縄県 | 八重瀬町 | 100.0 | 104.2 | 106.9 | 108.9 | 110.4 | 111.1 | 111.0 |
| 大阪府 | 大阪市西区 | 100.0 | 105.6 | 109.2 | 111.5 | 112.6 | 112.2 | 110.7 |
| 東京都 | 品川区 | 100.0 | 101.2 | 104.5 | 107.0 | 108.9 | 109.9 | 110.1 |
| 神奈川県 | 川崎市中原区 | 100.0 | 100.3 | 104.1 | 107.0 | 108.9 | 109.7 | 109.6 |
| 東京都 | 渋谷区 | 100.0 | 101.4 | 104.1 | 106.6 | 108.5 | 109.5 | 109.6 |
| 福岡県 | 粕屋町 | 100.0 | 102.2 | 105.3 | 107.5 | 109.0 | 109.6 | 109.3 |
| 埼玉県 | 八潮市 | 100.0 | 100.2 | 103.1 | 105.4 | 107.2 | 108.5 | 109.3 |
| 東京都 | 豊島区 | 100.0 | 102.3 | 105.2 | 107.4 | 109.0 | 109.4 | 109.2 |
| 東京都 | 墨田区 | 100.0 | 103.1 | 105.1 | 106.9 | 108.3 | 109.1 | 109.2 |
| 沖縄県 | 与那原町 | 100.0 | 104.1 | 107.0 | 109.0 | 110.0 | 110.0 | 109.2 |
| 大阪府 | 大阪市中央区 | 100.0 | 111.5 | 112.1 | 112.7 | 112.6 | 111.3 | 109.0 |
| 大阪府 | 大阪市北区 | 100.0 | 107.0 | 109.3 | 110.8 | 111.3 | 110.6 | 109.0 |
| 神奈川県 | 横浜市西区 | 100.0 | 104.1 | 106.6 | 108.5 | 109.5 | 109.6 | 108.9 |
| 大阪府 | 大阪市福島区 | 100.0 | 103.4 | 106.4 | 108.4 | 109.5 | 109.5 | 108.6 |
| 東京都 | 稲城市 | 100.0 | 103.6 | 105.7 | 107.2 | 108.2 | 108.7 | 108.6 |
| 福岡県 | 福津市 | 100.0 | 103.5 | 105.9 | 107.4 | 108.2 | 108.4 | 108.3 |
| 神奈川県 | 川崎市幸区 | 100.0 | 99.7 | 102.6 | 105.0 | 106.8 | 107.8 | 108.2 |
| 沖縄県 | 宜野座村 | 100.0 | 102.7 | 104.8 | 106.5 | 107.7 | 108.3 | 108.1 |
| 愛知県 | 長久手市 | 100.0 | 104.5 | 107.1 | 108.5 | 108.9 | 108.4 | 107.3 |
| 福岡県 | 久山町 | 100.0 | 102.4 | 103.9 | 105.3 | 106.3 | 106.9 | 107.1 |
| 熊本県 | 菊陽町 | 100.0 | 104.3 | 106.9 | 108.3 | 108.8 | 108.3 | 107.0 |
| 埼玉県 | 戸田市 | 100.0 | 103.2 | 105.2 | 106.6 | 107.4 | 107.5 | 107.0 |
| 埼玉県 | 吉川市 | 100.0 | 103.0 | 104.9 | 106.0 | 106.7 | 106.9 | 106.8 |
| 埼玉県 | さいたま市浦和区 | 100.0 | 102.7 | 104.5 | 105.9 | 106.7 | 106.9 | 106.4 |
| 東京都 | 荒川区 | 100.0 | 100.0 | 102.3 | 104.1 | 105.4 | 106.1 | 106.3 |
| 大阪府 | 大阪市天王寺区 | 100.0 | 106.1 | 108.2 | 109.2 | 109.1 | 107.9 | 106.0 |
| 茨城県 | つくば市 | 100.0 | 105.6 | 107.0 | 107.8 | 107.8 | 107.0 | 106.0 |
| 埼玉県 | さいたま市大宮区 | 100.0 | 103.8 | 105.1 | 106.3 | 106.9 | 106.7 | 106.0 |
| 東京都 | 武蔵野市 | 100.0 | 102.7 | 104.3 | 105.6 | 106.4 | 106.4 | 105.8 |
| 山梨県 | 昭和町 | 100.0 | 103.3 | 105.4 | 106.8 | 107.3 | 106.7 | 105.4 |
| 神奈川県 | 横浜市港北区 | 100.0 | 102.9 | 104.5 | 105.8 | 106.3 | 106.1 | 105.3 |
| 神奈川県 | 川崎市高津区 | 100.0 | 98.8 | 101.3 | 103.3 | 104.6 | 105.1 | 105.1 |
| 東京都 | 中野区 | 100.0 | 102.3 | 103.5 | 104.8 | 105.6 | 105.6 | 104.9 |
| 神奈川県 | 川崎市麻生区 | 100.0 | 100.0 | 102.1 | 103.6 | 104.5 | 104.8 | 104.8 |
| 福岡県 | 福岡市中央区 | 100.0 | 103.2 | 105.3 | 106.6 | 107.0 | 106.2 | 104.7 |
| 東京都 | 杉並区 | 100.0 | 99.7 | 101.7 | 103.5 | 104.7 | 105.0 | 104.7 |
| 東京都 | 狛江市 | 100.0 | 102.0 | 103.1 | 104.3 | 105.0 | 105.0 | 104.6 |
| 東京都 | 世田谷区 | 100.0 | 100.2 | 102.2 | 103.8 | 104.6 | 104.9 | 104.6 |
| 東京都 | 調布市 | 100.0 | 102.2 | 103.5 | 104.5 | 105.0 | 104.9 | 104.4 |
| 神奈川県 | 川崎市 | 100.0 | 99.8 | 101.9 | 103.5 | 104.5 | 104.7 | 104.4 |
| 福岡県 | 福岡市東区 | 100.0 | 102.4 | 104.6 | 105.9 | 106.1 | 105.5 | 104.3 |
| 東京都 | 新宿区 | 100.0 | 102.4 | 103.7 | 104.8 | 105.4 | 105.1 | 104.2 |
| 埼玉県 | さいたま市西区 | 100.0 | 104.8 | 105.5 | 105.7 | 105.5 | 104.9 | 104.2 |
| 埼玉県 | 朝霞市 | 100.0 | 102.0 | 103.4 | 104.4 | 104.8 | 104.7 | 104.2 |
| 熊本県 | 大津町 | 100.0 | 102.9 | 104.7 | 105.8 | 106.1 | 105.5 | 104.1 |
| 福岡県 | 福岡市博多区 | 100.0 | 102.1 | 104.8 | 106.2 | 106.4 | 105.3 | 103.7 |
| 東京都 | 目黒区 | 100.0 | 99.4 | 100.9 | 102.4 | 103.4 | 103.9 | 103.6 |
| 東京都 | 三鷹市 | 100.0 | 101.3 | 102.6 | 103.6 | 104.1 | 104.0 | 103.6 |
| 東京都 | 板橋区 | 100.0 | 101.2 | 102.3 | 103.3 | 103.9 | 103.9 | 103.5 |
| 沖縄県 | 恩納村 | 100.0 | 101.9 | 103.3 | 104.3 | 104.8 | 104.5 | 103.5 |
| 愛知県 | 名古屋市東区 | 100.0 | 103.5 | 104.6 | 105.3 | 105.3 | 104.5 | 103.2 |
| 埼玉県 | さいたま市南区 | 100.0 | 102.2 | 103.4 | 104.1 | 104.3 | 103.9 | 103.0 |
| 神奈川県 | 横浜市都筑区 | 100.0 | 101.8 | 102.8 | 103.4 | 103.7 | 103.5 | 102.9 |
| 北海道 | 札幌市中央区 | 100.0 | 103.4 | 105.4 | 106.3 | 106.1 | 104.7 | 102.8 |
| 福岡県 | 志免町 | 100.0 | 102.1 | 103.0 | 103.7 | 103.8 | 103.5 | 102.8 |
| 東京都 | 大田区 | 100.0 | 100.2 | 101.4 | 102.5 | 103.1 | 103.1 | 102.7 |
| 福岡県 | 新宮町 | 100.0 | 102.5 | 103.4 | 103.7 | 103.6 | 103.4 | 102.7 |
| 東京都 | 西東京市 | 100.0 | 101.7 | 102.5 | 103.1 | 103.3 | 103.2 | 102.7 |
| 兵庫県 | 神戸市中央区 | 100.0 | 103.2 | 104.8 | 105.7 | 105.6 | 104.4 | 102.6 |
| 神奈川県 | 開成町 | 100.0 | 103.6 | 104.5 | 104.8 | 104.5 | 103.7 | 102.5 |
| 東京都 | 足立区 | 100.0 | 100.8 | 101.6 | 102.2 | 102.5 | 102.6 | 102.3 |
| 東京都 | 小金井市 | 100.0 | 101.8 | 103.0 | 103.8 | 103.9 | 103.2 | 102.3 |
| 神奈川県 | 横浜市鶴見区 | 100.0 | 101.4 | 102.6 | 103.3 | 103.5 | 103.1 | 102.2 |
| 滋賀県 | 守山市 | 100.0 | 102.5 | 103.8 | 104.4 | 104.2 | 103.5 | 102.2 |
| 神奈川県 | 川崎市宮前区 | 100.0 | 101.9 | 102.7 | 103.2 | 103.2 | 102.9 | 102.2 |
| 千葉県 | 柏市 | 100.0 | 102.0 | 103.1 | 103.5 | 103.4 | 102.8 | 102.1 |
| 沖縄県 | 南風原町 | 100.0 | 102.7 | 103.7 | 104.1 | 104.1 | 103.4 | 102.0 |
| 京都府 | 木津川市 | 100.0 | 103.3 | 104.8 | 105.2 | 104.7 | 103.6 | 101.9 |
| 沖縄県 | 南城市 | 100.0 | 103.0 | 103.9 | 104.0 | 103.7 | 103.1 | 101.9 |
| 沖縄県 | 豊見城市 | 100.0 | 101.1 | 102.5 | 103.2 | 103.5 | 103.0 | 101.8 |
| 神奈川県 | 川崎市川崎区 | 100.0 | 96.7 | 99.0 | 100.6 | 101.6 | 101.9 | 101.8 |
| 福岡県 | 福岡市西区 | 100.0 | 102.2 | 103.4 | 104.0 | 103.9 | 103.0 | 101.7 |
| 群馬県 | 吉岡町 | 100.0 | 102.5 | 104.2 | 104.9 | 104.7 | 103.6 | 101.7 |
| 埼玉県 | 志木市 | 100.0 | 101.8 | 102.5 | 102.8 | 102.7 | 102.3 | 101.7 |
| 沖縄県 | 北中城村 | 100.0 | 103.2 | 103.7 | 103.9 | 103.8 | 103.0 | 101.7 |
| 千葉県 | 船橋市 | 100.0 | 101.9 | 102.6 | 102.7 | 102.5 | 102.1 | 101.4 |
| 福岡県 | 須恵町 | 100.0 | 102.3 | 103.0 | 102.9 | 102.6 | 101.9 | 101.2 |
| 東京都 | 御蔵島村 | 100.0 | 98.1 | 99.1 | 101.2 | 101.9 | 102.5 | 101.2 |
| 埼玉県 | さいたま市 | 100.0 | 102.3 | 102.9 | 103.1 | 102.8 | 102.1 | 101.2 |
| 神奈川県 | 横浜市神奈川区 | 100.0 | 101.8 | 102.7 | 103.1 | 102.9 | 102.2 | 101.0 |
| 東京都 | 北区 | 100.0 | 100.1 | 100.9 | 101.5 | 101.8 | 101.5 | 101.0 |
| 千葉県 | 千葉市中央区 | 100.0 | 101.6 | 102.0 | 102.5 | 102.5 | 101.9 | 101.0 |
| 愛知県 | 大府市 | 100.0 | 102.1 | 103.0 | 103.3 | 103.0 | 102.2 | 100.9 |
| 埼玉県 | 川口市 | 100.0 | 101.4 | 101.9 | 102.1 | 102.0 | 101.6 | 100.9 |
| 東京都 | 国分寺市 | 100.0 | 102.3 | 102.9 | 103.3 | 103.0 | 102.1 | 100.9 |
| 埼玉県 | さいたま市中央区 | 100.0 | 101.8 | 102.5 | 102.8 | 102.6 | 101.9 | 100.8 |
| 熊本県 | 合志市 | 100.0 | 102.3 | 103.2 | 103.3 | 102.9 | 102.1 | 100.7 |
| 愛知県 | 常滑市 | 100.0 | 98.4 | 99.6 | 100.5 | 101.0 | 101.0 | 100.7 |
| 福岡県 | 福岡市 | 100.0 | 101.6 | 102.9 | 103.5 | 103.2 | 102.2 | 100.6 |
| 愛知県 | 日進市 | 100.0 | 102.2 | 103.3 | 103.6 | 103.1 | 102.1 | 100.6 |
| 長野県 | 南箕輪村 | 100.0 | 103.2 | 103.9 | 104.2 | 103.7 | 102.4 | 100.5 |
| 滋賀県 | 草津市 | 100.0 | 102.9 | 104.0 | 104.2 | 103.4 | 102.0 | 100.4 |
| 埼玉県 | 和光市 | 100.0 | 102.0 | 102.5 | 102.7 | 102.5 | 101.7 | 100.4 |
| 東京都 | 練馬区 | 100.0 | 101.6 | 101.7 | 101.7 | 101.6 | 101.1 | 100.3 |
| 熊本県 | 嘉島町 | 100.0 | 100.9 | 101.3 | 101.5 | 101.4 | 101.1 | 100.0 |
| 大阪府 | 大阪市浪速区 | 100.0 | 105.6 | 106.2 | 106.2 | 105.2 | 102.9 | 100.0 |
| 埼玉県 | 伊奈町 | 100.0 | 101.7 | 101.8 | 101.5 | 100.9 | 100.4 | 99.8 |
人口指数の比較
都市部と地方部の人口指数を基準年（2020年）に設定し、今後の推移を比較することができます。これにより、どの程度の速度で人口が減少するか、もしくは維持されるかがわかります。
- 都市部：人口指数が100を大きく下回らないことが予想されます。例えば、2020年の人口を基準とした場合、2050年時点で90-95程度の指数が予測される都市が多いです。
- 地方部：地方では人口指数が大幅に減少し、2020年と比較して50%未満に落ち込む地域もあります。これにより、地方の自治体が維持困難になる可能性も指摘されています。
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取引件数
区分マンション投資において、取引数は重要な指標です。取引数が多いエリアや物件は、流動性が高く、売買が活発であることを示します。逆に取引数が少ない場合、そのエリアや物件が将来売却しにくい可能性があるため注意が必要です。また、取引数が急増しているエリアは価格上昇が見込まれることもありますが、過熱した市場で購入すると高値掴みになるリスクもあります。市場動向を把握し、取引数を見極めながら投資判断を行うことが成功の鍵です。下記に公開データがあるので、ご参考にしてください。
引用：レインズ「月例速報Market Watch〔全国版〕より引用」して集計をまとめて加工）
http://www.reins.or.jp/pdf/trend/mw/ZMW_202407data.pdf
直近で地震の計測回数が少ない県は？2023年のデータを見てみよう【地震の計測回数が少ない県ランキング トップ10】
日本列島の災害（地震）リスクの確認
今後30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率の分布図と主な地震の長期評価結果
日本列島は、地震の多発する地域に位置しており、特に首都圏や大都市圏では、大きな地震による被害が懸念されています。政府や地震研究機関が提供する地震予測データによると、今後30年以内に震度6弱以上の揺れが発生する確率は、地域ごとに大きく異なることが明らかになっています。各地の活断層やプレート境界を中心に、長期的な地震リスクが評価されており、特にリスクの高い地域に住む人々にとっては、この情報が防災対策を検討する上で極めて重要です。
引用：地震調査研究推進本部 (HERP)
https://www.j-shis.bosai.go.jp/map/JSHIS2/data/DOC/Poster/J-SHIS_Poster_Y2024.pdf
【地震の計測回数が少ない県ランキング トップ10】
地震のリスクを考慮した賢い区分マンション選び。大きな地震の前兆としての小さな地震に注目してみよう！
大きな地震が発生する前には、前兆として小さな地震（前震）が観測されることがあります。これらの小さな地震は、大きな地震が近いことを知らせるサインとして捉えられる場合があり、数日前から数週間前に限らず、1年ほど前から断続的に発生することもあります。実際、過去の大地震では、1年以上前から小規模な地震が頻発し、結果として大規模な地震が発生したケースが報告されています。したがって、投資する地域の地震活動を長期間にわたり継続的にモニタリングし、異常な地震活動がないかを確認することがリスク管理の重要な一環です。
特に不動産投資においては、地震リスクが物件の資産価値に大きく影響を与えるため、このような前兆現象に注意を払うことが賢明です。地域の地震計測回数を定期的に確認し、異常がないかをチェックすることで、より安心して投資判断を下すことができるでしょう。。
引用：気象庁 「令和５年（2023 年）の都道府県別の震度観測回数表」
| 都道府県 | 合計 |
| 佐賀県 | 5 |
| 鳥取県 | 9 |
| 福岡県 | 10 |
| 奈良県 | 11 |
| 滋賀県 | 11 |
| 京都府 | 15 |
| 富山県 | 15 |
| 三重県 | 16 |
| 山口県 | 16 |
| 大阪府 | 17 |
【詳細】
| 都道府県 | 震度１ | 震度２ | 震度３ | 震度４ | 震度５弱 | 震度５強 | 震度６弱 | 震度６強 | 震度７ | 合計 |
| 佐賀県 | 2 | 3 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 5 |
| 鳥取県 | 9 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 9 |
| 福岡県 | 8 | 1 | 1 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 10 |
| 奈良県 | 7 | 4 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 11 |
| 滋賀県 | 8 | 2 | 1 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 11 |
| 京都府 | 10 | 5 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 15 |
| 富山県 | 6 | 6 | 1 | 2 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 15 |
| 三重県 | 11 | 5 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 16 |
| 山口県 | 10 | 5 | 1 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 16 |
| 大阪府 | 11 | 5 | 1 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 17 |
地震の観測回数が少ない県は、区分マンションを購入する際に「地震リスクの低さ」を考慮したい投資家にとって大きな魅力です。特に、佐賀県や鳥取県などは、地震の発生回数が他の県に比べて著しく少ないです。また、福岡県や奈良県などの都市部でも地震回数が少ないため、投資対象としても魅力的です。
まとめ
不動産投資を成功させるためには、リスク管理を徹底し、地域や物件タイプを分散させる「分散投資」が重要です。
不動産投資においては、特定地域や物件に投資を集中させることが、価格変動や空室リスク、災害リスクなどにより資産価値を損なう可能性があります。そのため、物件や地域を分散させることが、安定した収益を得るために有効な戦略です。特に、地域ごとの平均価格、利回り、空室率、人口推移、災害リスクなどを総合的に考慮し、投資先を選定することが重要です。
また、2050年の人口予測や災害リスクの少ない地域にも目を向け、長期的に安定した需要が見込まれるエリアを選ぶことが、資産価値の維持や成長につながります。地震の観測回数が少ない佐賀県や鳥取県、福岡県などは、災害リスクが比較的低いため、投資家にとっては安心できる選択肢となります。
さらに、全国的な不動産価格の推移や利回りの変動も考慮し、利回りが高く空室率が低い地域や、将来的に人口が増加するエリアを選ぶことで、不動産投資の成功率を高めることができます。
分散投資の視点から、東京や大阪などの主要都市だけでなく、地方都市にも目を向けることで、リスクを低減しつつ、より多様な収益機会を得ることができるでしょう。
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