不動産投資の初心者向け管理会社の選び方10個のポイント

初めての不動産投資で、これから初の不動産オーナーになる場合、どのように不動産管理を行っていけば良いのでしょうか。
昔ながらの大家さんとして自分で管理する方法もありますが、スムーズかつ安心して賃貸経営をしていくには管理会社への委託がおすすめです。
管理会社を選ぶうえで、チェックしておきたい管理会社に求める10個の要素をご紹介します。

※本ブログに掲載されている事項は、情報の提供を目的としたものであり、投資の勧誘を目的としたものではありません。
最終的な投資決定は、お客さまご自身の判断でなさるようにお願いいたします。

初めての不動産オーナーは自主管理より委託がおすすめ

賃貸住宅の管理というと、ドラマやマンガに登場する大家さんをイメージされるかもしれません。
常に物件の近くにいて、掃除をしたり、電球を交換したり、入居者の世話を焼いています。
ですが、昔ながらの大家さんが管理する物件は少なくなっています。
賃貸経営のノウハウも十分にわかっていない初心者オーナーは、自主管理より管理会社への委託がおすすめです。

管理会社への委託がおすすめの理由

初心者オーナーは、管理会社への委託がおすすめの理由として以下の点が挙げられます。

本業に専念できる

これから不動産オーナーになる人の多くは、会社員や自営業者など本業があり、投資として行うケースがほとんどではないでしょうか。
一方、昔ながらの大家さんは大家業に専念できる人が多いです。
本来やるべき仕事があり、副収入を得る目的で賃貸経営をするなら、管理は管理会社に任せたほうが安心です。
これまでのライフスタイルやワークスタイルを変化させることなく、賃料収入を得ることができます。

遠方でも賃貸経営できる

大家さんとして賃貸管理をする方は、賃貸住宅のすぐ近くに住んでいる場合や同じ建物内に住んでいるケースが多いです。
だからこそ、毎日のように掃除や管理ができます。
不動産投資の場合、自宅の近くとは限りません。
ネットを使うなどして、全国ベースで利回りの良い物件やリスクが抑えられる物件を探したのではないでしょうか。
自分が暮らしている地域を問わず、東京や大阪、福岡などの賃料が高くて、入居率が高いワンルームマンションなどを購入したはずです。
自ら住むわけではないので、内見することもなく、立地や間取り、価格だけで決めて購入する方もいます。
現地に一度も足を運んだことがない遠方のオーナーが賃貸管理をするのは現実的ではありません。
賃貸管理のプロに任せたほうが便利です。

煩わしさがない

自分で管理するとなれば、入居者の募集や契約から、入居中のクレーム対応やトラブル処理、退去した際のハウスクリーニング、空室を作らないための対策など、行わなくてはならないことが多いです。
クレームの電話は24時間365日いつかかってくるかもわかりません。
一人で対応するより、専門性の高い多くのスタッフが交代で対応できる管理会社に任せましょう。

管理会社に求める10個の要素

初めての不動産オーナー、初めての不動産管理会社選びとなれば、何を基準に選べば良いか迷うところです。
そこで、管理会社に求めたい10個の要素をまとめてみました。

1.入居者の募集力

自主管理の場合は、入居者募集については不動産会社に仲介を依頼します。
一方、不動産管理会社の場合、入居者募集や賃貸契約の部分から対応してくれます。
もっとも、入居者募集に対応してくれることと募集力があるかは別物です。
すぐにでも賃料収入を得たくて賃貸管理を委託したのに、いつまでも入居者が見つからず、空室が続いているのでは目的が達成できません。
自社の賃貸専用サイトやポータルサイトに物件情報を掲載し、早期に入居者が入るよう対応できるノウハウがあることが大切です。
管理会社を選ぶうえでは、管理物件の入居率や募集をかけてから入居までのスピードなどを確認できると参考になります。

2.スムーズな家賃集金

賃貸経営の一番の目的は、家賃収入です。
期日通りに毎月入ってこないと、不動産投資をローンで始めた方にとっては、ローンの返済も滞り、困ることになります。
家賃が入っているかを速やかに確認し、約束の期日通りに振り込んでくれる管理会社が安心です。
家賃は口座引き落としをはじめ、登録したクレジットカードによる定期決済、銀行振込などさまざまな方法があります。
都度の銀行振込は振り込みのし忘れや忙しくてできないといった方、お金がなくてできないといった方も出やすく、期日遅延のケースも少なくありません。
もっとも、口座引き落としでも口座に残高が残っていなかった、クレジットカードが利用停止になっていたなどで入金ができないことも少なくありません。
期日遅延や滞納が生じた時も速やかに督促などを行い、家賃未払の状態を早期に解決してくれるノウハウがあることが大切です。
特にローンで不動産を購入し、家賃収入で返済しようとしている方は気を付けてください。

3.スピーディーな入居者対応

賃貸管理には、通常休みはありません。
入居者の生活は24時間365日行われており、賃貸住宅や設備に関して、いつどんなトラブルが起きるかわからないからです。
入居者の中には困ったことがあると、どこに連絡したら良いかわからず、管理会社に連絡する方も少なくありません。
ですが、つながらない場合や対応が悪いと、契約書類などを調べて大家に連絡を取ろうと試みる方もいます。
そのため、スピーディーな対応力があるかも重要になります。
入居者からの緊急連絡は、休日や夜間に起こることも多いものです。

家の鍵を失くして入れなくなった、トイレが壊れて水が止まらない、給湯器が壊れてお風呂が沸かない、エアコンから水漏れしている、浴室の排水口が詰まって水があふれているなどさまざまです。

日常生活に支障が生じ、緊急で対応しなければならないことも少なくありません。
賃貸住宅に備え付けた設備や備品については、貸主に修理義務があります。
借主としても勝手に自分で修理業者を呼んでしまうと、修理費用が請求できないかもという不安を持ち、まずは管理会社に問い合わせることが多いです。
だからこそ、入居者を不安にさせることや不満に思わせることなく、スピーディーで丁寧な対応ができる管理会社が安心です。

4.更新・解約手続き

契約満了期限がくる、数ヶ月前には更新するかどうかの案内を送り、検討する時間を与えるとともに、更新または解約の手続きもしっかり行ってくれることが必要になります。
うっかり更新時期を失念していたなどして、入居者がすでに別の賃貸物件を見つけてしまうなど、更新チャンスを逃すようなことは避けたいものです。

5.退去時の対応力

契約満了や中途解約で退去する際は、引越し日に立ち会いを行い、住宅内の状況を確認することが必要です。
経年劣化によるダメージは大家さんの負担で修繕しますが、借主の故意や過失で破損したり、壊れた場合には修繕費用を請求したり、敷金から差し引くことができます。
専門家として経年劣化なのか、違うのかを見極め、借主負担になる判断すれば、適切に説明を行い、請求できるノウハウも必要です。

6.原状回復とハウスクリーニング

退去がなされると、次の入居者募集を進めて、速やかに空室を埋めるためにも、原状回復やハウスクリーニングを行わなくてはなりません。
必要な工事やハウスクリーニングをスピーディーかつ高品質に、しかも低コストで行ってくれる業者を選ぶ能力も求められます。
原状回復費用やハウスクリーニング費用は経費になりますから、高すぎると賃貸管理の収益に関わるためです。

7.丁寧なクレーム対応

入居者からの問い合わせだけでなく、同じ賃貸住宅内の住民やマンションの管理員、近隣住民からクレームが入ることもあります。
入居者からの問い合わせや修理要求とは異なり、お怒りの声も多く、入居者対応以上に大変な対応です。
音がうるさい、ゴミ出しのルールを守らない、飼育してはいけないのにペットを飼っている、毎日のように友人がたむろして大騒ぎしているなど、さまざまなクレームが入るケースがあります。
まずは、クレームを寄せた方に誠実な対応をとることが欠かせません。
謝れば済むのではなく、次に入居者に連絡して、クレームが起きている状態を解消してもらう必要があります。
なかなか要求を受け入れてくれない人や反発してくる人もいるため、どれだけ速やかに処理できるかもポイントです。
クレーム処理のエキスパートの管理会社を選びましょう。

8.空室対策

賃貸経営は中長期で行われていくものです。
管理会社も頻繁に変えるものではないので、長いお付き合いが予想されます。
長く賃貸経営をしていく中では、空室が生じてなかなか埋まらなくなることもあります。
こうした時、速やかに空室対策を実施し、空室を埋めてくれるノウハウも必要です。
壁紙を変えるなど室内をプチリフォームすることや最新の設備を導入するなど、その時々のニーズに合わせた工夫を施し、借りたいと思わせる物件にしていく提案力も求められます。

9.家賃滞納保証

ローンを借りて、毎月の家賃を財源にローン返済を行う方などは、万が一の家賃滞納時の保証があると安心です。
滞納があった時、管理会社が立て替えて、家賃を振り込んでくれます。

10.適正な手数料

賃貸経営の利益を上げるには、少しでも経費を抑えたいと思うかもしれません。
ですが、管理会社に支払う手数料がいかに安くても、管理能力が低いのでは意味がありません。
クレームなどが回り回ってオーナーに直接攻撃されることや滞納された家賃を取り立てることもできず、オーナーがローン返済に困るおそれもあります。
上記のような対応力を備えたうえで、能力やサービスに見合った適正な手数料の管理会社を選びましょう。

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まとめ

初心者オーナーが管理会社への委託がおすすめのは、本業に専念できること、遠方でも賃貸経営できること、煩わしさがないことです。
管理会社に求める10個の要素として、入居者の募集力、スムーズな家賃集金、スピーディーな入居者対応、更新・解約手続き、退去時の対応力、原状回復とハウスクリーニング、丁寧なクレーム処理、空室対策、家賃滞納保証、適正な管理料かをチェックして選びましょう。

※本ブログに掲載されている事項は、情報の提供を目的としたものであり、投資の勧誘を目的としたものではありません。
最終的な投資決定は、お客さまご自身の判断でなさるようにお願いいたします。

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