はじめての不動産投資：メリット、仕組み、種類をわかりやすく解説！
不動産投資の始め方
今回は、不動産投資を始める前に必要な知識やメリット、運用までの流れをわかりやすく解説いたします！
1. 不動産について学ぼう
不動産投資には、「利回り」や「キャッシュフロー」など、難しい言葉がたくさん出てきます。これらの言葉を正しく理解することが大切です。例えば、「利回り」は、投資したお金に対してどれくらいの収益があるかを示します。わかりやすく例えると、月々の家賃収入が年間60万円で、購入価格が1,000万円の物件の場合、利回りは6%です。
まずは、不動産投資に関する本やインターネットで基礎を学びましょう。例えば、初心者向けの「不動産投資ガイドブック」や、YouTubeの「不動産投資セミナー」を活用すると良いです。
2. 投資の目標と予算を決めよう
次に、どれくらいのお金を投資するか、どれくらい稼ぎたいかを決めましょう。わかりやすく例えると、5年間で500万円の利益を上げたいと決めたとします。この目標に対して、どれくらいの物件を買う必要があるかを考えます。
毎月の収入からローン返済と管理費用を差し引いて、5年間で500万円の利益を出したい場合、どのくらいの物件が適しているかを計算します。これにより、具体的な投資計画が立てられます。
3. 物件を探そう
目標を決めたら、物件を探します。例えば、新築のアパートか中古のマンション、一棟のビルか区分所有マンションなど、どんな物件が良いかを考えましょう。都心の物件は賃料が高くなりやすく、地方の物件は価格が安いですが、賃料も低くなる可能性があります。
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4. ローンを申し込もう
物件を決めたら、ローンを申し込みます。わかりやすく例えると、3,000万円の物件を購入する場合、自己資金が500万円で、残りの2,500万円をローンで賄うとします。銀行や信用金庫にローンを申し込み、どれくらいの金額まで借りられるか確認します。
ローンの審査には、年収や職業、信用情報などが影響します。例えば、年収500万円の会社員であれば、2,500万円のローンが組める可能性があります。具体的な返済プランを立て、月々の返済額を計算しましょう。
5. 物件を買おう
ローンが通ったら、物件を買います。例えば、仲介業者を通じて契約を進め、売主に買付申込書を提出し、売買契約を結びます。その後、金融機関と金銭消費貸借契約を結び、物件の引き渡しと決済を行います。
契約時には、さまざまな書類や手続きが必要です。例えば、契約書の読み合わせや手付金の支払い、登記手続きなどがあります。仲介業者や司法書士と連携し、スムーズに進めましょう。
6. 管理会社を選ぼう
物件を購入した後、その管理を自分で行うか、管理会社に委託するかを選びます。例えば、副業として不動産投資をする場合、管理会社に任せることが多いです。管理会社に委託すると、賃料の回収や敷地内の清掃などの手間が省けますが、管理費用がかかります。
わかりやすく例えると、管理費用が月々賃料の5%の場合、月々10万円の賃料収入があると、管理費用は5,000円です。信頼できる管理会社を選ぶことが重要です。具体的には、管理会社の実績や評判をチェックし、複数の会社を比較して選びましょう。
7. 物件を運用しよう
OC物件ですと、賃貸人がすでにいる場合が多いのでそのような場合は賃貸人の募集業務は必要ありません。入居者に家賃の振り込み先の変更手続きなどは管理会社に任せることが多いです。一度確認してみましょう。
また、入居者がいない場合（空室）は、リノベーションを検討し、物件の魅力を高めることもできます。管理会社に任せる場合でも、オーナーとしてリノベーションや修繕の判断を行います。例えば、古い物件のキッチンやバスルームを新しくすることで、入居者が見つかりやすくなります。
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不動産投資を始めるための基礎知識
ここでは、不動産投資をするうえで知っておくべき基本的なことを説明します。具体例を交えてわかりやすく不動産投資を解説します。
インカムゲインって何？
インカムゲインとは、不動産を貸して得られる家賃収入のことです。わかりやすく例えると、毎月5万円の家賃収入がある物件を持っていると、年間で60万円のインカムゲインが得られます。
キャピタルゲインって何？
キャピタルゲインとは、不動産を売ったときに得られる利益のことです。わかりやすく例えると、1,000万円で買った家を1,500万円で売ると、500万円のキャピタルゲインが得られます。逆に、1,000万円で買った家を800万円で売ると、200万円の損失が出ます。これをキャピタルロスと呼びます。
利回りって何？
利回りとは、不動産投資がどれくらいの利益を生むかを示す数字です。利回りには「表面利回り」と「実質利回り」があります。
- 表面利回り：年間の家賃収入を物件の購入価格で割ったものです。例えば、年間60万円の家賃収入があり、購入価格が1,000万円の物件の表面利回りは6%です。
- 実質利回り：表面利回りに加えて、管理費用や空室率などのコストを考慮したものです。
レバレッジ効果って何？
元手が同じなら、もっと有効に使いたいと思いませんか？そもそも、レバレッジ効果とは「テコの原理」のことです。つまり、小さい力で大きな効果を生むという意味で、不動産投資では「少ないお金で大きな利益を得る」ということです。お金を一緒に使うことで、見た目の利回り以上の収益を得ることができるという考え方です。
わかりやすく例えると、
まず、1,000万円の自己資金があるとします。この1,000万円を使って年間80万円の家賃収入が見込める物件を購入すると、利回りは8％になります。しかし、1,000万円を頭金として、さらに2,000万円をローンで借りて3,000万円の物件を購入するとしましょう。この物件から年間240万円の家賃収入が見込める場合、見た目の利回りは同じく8％ですが、実際の収益は240万円になり、自己資金だけで得た80万円の3倍に跳ね上がります。これがレバレッジ効果です。
不動産投資の種類
不動産投資には、区分所有、1棟買い、戸建ての3種類があります。
- 区分所有：マンションの一室を買って賃貸する方法です。少額から始められるので、初心者向けです。
- 1棟買い：マンションやアパートの建物全体を買う方法です。収益が大きいですが、リスクも高いです。
- 戸建て：一軒家を買って賃貸する方法です。土地も手に入りますが、大きな家賃収入は期待できません。
不動産投資に向いている人の特徴
ここまでは、不動産投資に必要な基礎知識を紹介しました。次に、不動産投資に向いている人の特徴を見てみましょう。これらの特徴は努力によって身につけることができますので、自分を不動産投資に向いた状態に整えていきましょう。
1. お金がしっかりある人
不動産投資は長い期間続けることが基本です。天災や空室など、予想外のお金が必要になることもあります。余裕を持ってお金を準備することが大切です。
たとえば、毎月決まったお給料がある人は、不動産投資に向いています。もし、大きな損失が出ても、お給料があれば続けられます。お給料に頼りすぎないで、自分のお金でカバーできる範囲で投資を考えることが大切です。
2. すぐに行動できる人
不動産投資にはリスクがありますが、リスクを恐れすぎて動けないと、良い物件を見逃してしまいます。しっかり勉強して、目的に合った物件を素早く購入することが必要です。
たとえば、いい物件は他の投資家も狙っています。すぐに行動しないと買えないことがあります。情報はインターネットで集められますが、現地に行って詳しい情報を集めたり、売り主と直接話をすることも大切です。
3. 冷静に考えられる人
すぐに行動することが大切ですが、考えなしに動くと失敗します。興奮しすぎると、勢いで投資してしまい、間違った判断をすることがあります。
たとえば、見かけ上の数字に惑わされず、自分が設定した目標とかけ離れていないか、どんなリスクがあるかを冷静に判断することが重要です。リスクを考えた上での判断力と、必要なときにすぐに行動できるバランスが大切です。
これらの特徴を身につけて、不動産投資に挑戦してみましょう。具体的な事例や質問があれば、いつでも聞いてくださいね。
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不動産投資を始めるベストタイミング
不動産投資をいつ始めるべきか？
不動産投資を始めるタイミングは、多くの人にとって悩ましい問題です。お金や貯金が足りないと感じることもあるでしょう。しかし、不動産投資は長期間の運用が基本です。期間が長いほど、家賃収入（インカムゲイン）も増える可能性が高くなります。
ローンの利息はどう考える？
ローンを組むと利息がかかりますが、ローンを完済すればその分の支出が減り、収益が大きくなります。早めにローンを返済することで、さらに多くの利益を得ることができます。
早めに始めるメリット
例えば、20代から不動産投資を始めると、若いうちから大きな資産を築くことができます。物件選びは慎重に行う必要がありますが、始めるタイミングは早いほうが効果的です。早く始めることで、将来の大きな収益を期待できます。
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初心者が良い物件を見つける方法
ここまでは、不動産投資に向いている人の特徴を紹介しました。次に、初心者が良い物件を見つけるためにできることを説明します。自分の努力だけでなく、信頼できるメンターやパートナーを見つけることも大切です。また、相場感のわかる指標データ等を集めることも大切です。
信頼できるメンターを見つけよう・信頼性の高い不動産投資会社を利用しよう
不動産投資の勉強を始めると、誤った情報や古い情報に惑わされることがあります。情報が古かったり、正しくなかったりすると、どれが正しいのかわからなくなります。
不動産投資では、新しくて正確な情報が成功の鍵です。成功している投資家の話を聞いたり、正しい情報を得るためには、信頼できるメンターを見つけることが大切です。また、確かな情報を得るためには、不動産投資会社との良い関係を築くことが大切です。不動産投資会社の担当者が、あなたの目標を理解してくれると、より的確なアドバイスや物件の紹介が受けられます。
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