首都直下地震で倒壊！？不動産投資を行うオーナーは何を確認するべきか。資産価値が下がらない中古マンションなのか今一度、確認。

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日本は地震大国として知られ、特に不動産投資を行うオーナーにとって、地震リスクの把握と対策は極めて重要です。投資用マンションが地震で被害を受けた場合、オーナーが直面するリスクや、どのような保証があるのかを理解することは、投資の成功に直結します。また、地震が発生しにくい地域があるのか、今後30年以内に震度6弱以上の揺れが予測される地域の分布など、地震リスクに関連する情報を知ることは非常に有用です。

さらに、地域の人口動向や、マンションの立地、管理状況、耐震性能など、多岐にわたる要素に左右されます。特に、2050年時点で人口が増加している地域を選定することは、資産価値の維持において重要な視点となります。

本ブログでは、これらの重要なポイントを整理し、投資用マンションの選定や地震リスク対策に役立つ情報を詳しく解説していきます。不動産投資を成功させるために、ぜひご一読ください。

投資用マンションが地震によって被害を受けた場合、マンションのオーナーのリスクは？

地震で建物が損壊した場合、その修復や再建には大きな費用がかかります。オーナーが適切な地震保険に加入していない場合、修繕費用を全額自己負担するリスクがあります。建物が全壊した場合、再建費用や損失は非常に大きくなります。

どのような保証があるのか？

1. 火災保険

　　地震に対する補償は、通常の火災保険には含まれていませんが、オプションで「地震保険」を追加することができます。地震保険は、地震による建物の損壊や家財の損失を補償します。この保険がない場合、地震による損害は自己負担となります。

2. 管理組合の保険

　　マンションの管理組合が地震保険に加入している場合、共用部分（エントランスや廊下など）の修理費用は保険でカバーされることがあります。管理組合の規約や加入している保険の内容を確認することが重要です。

3. 個人の地震保険

　　投資用マンションのオーナーとして、地震保険に個別に加入することができます。この場合、オーナー自身が受けた損害を補償するために保険が適用されます。

4. 国の支援制度

　　大規模な災害の場合、政府や自治体からの支援が提供されることがあります。ただし、これらの支援は通常、生活再建のためのものであり、投資物件の補償には必ずしも適用されません。

5. 借り主の補償

　　賃貸中の投資用マンションであれば、借り主が自分の家財に対して地震保険に加入しているかもしれませんが、建物自体の補償はオーナーの責任となります。

地震による損害を保証するためには、オーナー自身が適切な保険に加入しておくことが最も確実な方法です。また、マンション管理組合の保険内容も確認し、必要に応じて追加で保険を検討することをお勧めします。

そもそも日本に地震がこない地域はあるの？

日本には、完全に地震の影響を受けない地域はほとんど存在しません。地震は日本全土で発生する可能性があり、特にプレートの境界に位置するため、多くの地域で地震のリスクが高いです。

下記の地震予測MAPには、地震の発生確率が色分けで示されています。濃い色（赤や紫）は高いリスクを示し、黄色や白っぽい色は比較的リスクが低い地域を示しています。この地図を見る限り、日本全体にわたって何らかの地震リスクが存在しますが、地震の発生確率が低い地域も一部には存在するようです。

今後30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率の分布図を見てみよう！

引用：地震調査研究推進本部 (HERP)、https://www.j-shis.bosai.go.jp/map/JSHIS2/data/DOC/Poster/J-SHIS_Poster_Y2024.pdf　（基準日：2024年1月1日、※防災科学技術研究所作成、全国地震動予測地図2020年版に基づき作成）

活断層別地震予測の確率がまだ小さい地帯は？

活断層別地震予測の確率が大きい地帯は？

この表は、日本の主要な活断層とそれに関連する地震の予測データを示しています。各都道府県における断層の位置、予測されるマグニチュード（地震の規模）、および地震が発生する確率が一覧化されています。

結果の解説

• 宮城県 (仙台南西断層帯) や 新潟県 (新庄盆地断層帯 東部) などの地域では、比較的高い発生確率（2〜5%や5%以下）が見られます。これらの地域は、地震のリスクが高めであることが示されています。
• 山形県 では、複数の断層帯があり、発生確率が地域によって異なります。たとえば、山形盆地断層帯北部では、0.003〜8%の範囲で発生が予測されています。
• 北海道 や 秋田県 では、発生確率が比較的低い（0.3〜5%や3%以上）ですが、それでも無視できないリスクが存在します。
• 愛媛県 の国府津ー松田断層帯に関しては、記載されていない部分があり、リスク評価が不明瞭です。
• 長野県 や 奈良県 などの内陸部では、地震の発生確率が比較的低いものの、依然として一定のリスクがあります。
• 熊本県 や 鹿児島県 では、発生確率がほぼ0〜6%とされており、一定のリスクがあります。
• 大阪府 (上町断層帯) や 静岡県 (静岡平野断層帯) のような地域では、発生確率が2〜3%とされていますが、都市部での地震リスクが高いため、被害が大きくなる可能性があります。

このデータは、各地域で予測される地震の規模とその発生確率を示しており、地震リスクに対する地域ごとの対策や準備が重要であることを強調しています。発生確率が低い地域でも、地震の発生は完全には予測できないため、常に防災意識を持つことが求められます。

直近で地震の計測回数が少ない県は？

【地震の計測回数（震度1～7）が少ない県ランキング トップ10】

引用：気象庁　「令和５年（2023 年）の都道府県別の震度観測回数表」

【詳細】

地震の計測回数が少ない県が存在することは事実ですが、そもそも直近に地震の頻度が少なくても地震は発生しているため、どの地域であっても地震のリスクは避けられません。したがって、どの県であっても地震に対する備えは必要不可欠です。不動産を購入する際には、地震リスクを考慮したうえで、耐震性や周辺環境をしっかりと確認することが重要です。

不動産投資を行うオーナーは今、何を確認するべきか。資産価値が下がらない中古マンションなのか今一度確認！

まずは、保険の加入の有無を今一度確認してみましょう。不動産投資を行うオーナーにとって、資産を守るためには適切な保険の加入が欠かせません。特に中古マンションを所有している場合、災害や事故による損害が資産価値に直接影響を与えることがあります。保険の内容やカバー範囲を再確認し、必要に応じて適切な保険を見直すことで、万が一の事態にも安心して対応できるように準備しておくことが大切です。

さらに、保険以外にも、物件の立地や管理状況、周辺の人口動向といった要素を再確認することが、資産価値を維持する上で重要です。これらの点をチェックすることで、今後も安定した収益を確保しながら、不動産投資を成功に導くことができるでしょう。

資産価値が下がらない中古マンションを選んでいるか今一度、確認！まとめ8点

不動産を購入する際、特に中古マンションの選定には慎重さが求められます。資産価値が下がらない物件を見極めるために確認すべき重要な事項と特徴を以下にまとめました。

1. 立地条件　
   ・人口　※下記に人口予測資料あり　
   　引用：国立社会保障・人口問題研究所「　日本の地域別将来推計人口（令和５年推計）」
2. マンションの管理状況
3. 建物の品質と耐震性能
4. マンションの規模と共有施設
5. 市場の動向と物件の希少性
6. 入居率と賃貸需要
7. 災害リスク(地盤、海抜等)と法規制　
8. 資産価値の過去の推移

1. 立地条件

• 人口減少が緩やかなエリアに位置する: 人口が多く、減少が緩やかなエリアは、インフラや公共施設、商業施設が充実しており、住みやすさが保たれやすいです。こうしたエリアは税収が安定しているため、自治体の財政状況も良好で、将来的な資産価値の維持が期待できます。
• 居住誘導区域内に位置している: 日本では、少子高齢化と人口減少に対応するために、都市機能を集約するコンパクトな街づくりが進められています。「居住誘導区域」に指定されているエリアでは、行政サービスが優先的に提供されるため、資産価値が保たれやすいです。
• 交通アクセスの良さ: 駅からの距離や主要交通機関へのアクセスが良い物件は、通勤通学や日常生活が便利で、将来的にも高い需要が見込まれます。
• 生活利便性: ショッピング施設、学校、病院、公園などの生活インフラが整っているかを確認します。徒歩圏内で生活に必要な施設が揃っているエリアは、特に長期的な住みやすさが期待できます。

2. マンションの管理状況

• 健全な財務状況を持つ管理組合がある: 管理組合の財務状況は資産価値に大きく影響します。修繕積立金が適切に管理されているマンションは、必要な修繕が確実に行われ、住民の負担が軽減されます。
• 管理体制の確認: 管理会社の評判や、管理組合の活動状況を確認し、定期的なメンテナンスが行われているかをチェックします。
• 修繕履歴と計画: 過去の大規模修繕の実施状況や、今後の修繕計画を確認し、計画的に修繕が行われているかを確認します。

3. 建物の品質と耐震性能

• 建物の築年数: 築年数が古すぎると資産価値が下がりやすいですが、築浅すぎると価格が高騰している可能性もあります。築10〜20年程度がバランスの良い時期とされます。
• 耐震性の確認: 新耐震基準（1981年以降）で建てられているか、または耐震補強が施されているかを確認します。
• 使用材料と施工会社: 建物の使用材料や施工会社の評判を調べ、品質が高いかを確認します。

4. マンションの規模と共有施設

• 総戸数と規模: 大規模マンションは、管理費や修繕積立金が安定しやすく、資産価値が維持されやすいです。
• 共有施設の充実度: エントランス、ロビー、集会室などの共有施設が適切に維持管理されているか、利用価値が高いかを確認します。

5. 市場の動向と物件の希少性

• 周辺に新築物件が少ない: 新築マンションが多いエリアでは価格競争が激しくなりますが、既存の中古マンションが主流のエリアでは競争が少なく、資産価値が維持されやすいです。
• 同エリアの価格動向: エリア内の不動産価格の推移を調査し、値下がりリスクが低いかを確認します。

6. 入居率と賃貸需要

• 現在の入居率: 高い入居率を維持しているかを確認します。空室が多い場合、賃貸需要に問題がある可能性があります。
• 賃貸需要の分析: 周辺の賃貸需要が高いエリアかどうか、将来的にも需要が見込まれるかを確認します。

7. 災害リスクと法規制

• 災害リスクが低いエリアに位置している: 特に水害や土砂災害、津波のリスクが低いエリアに位置するマンションは、災害時の被害を受けにくく、資産価値が保たれやすいです。
• 法規制の確認: 建築基準法や都市計画法など、法規制が資産価値に影響を与える可能性があるかを確認します。

8. 資産価値の過去の推移

• 物件の売買履歴: 過去の売買履歴を確認し、資産価値の推移を分析します。過去に大幅な値下がりがないかをチェックします。

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今より人口が多くなっているところはどこ？2050年時を見てみよう！

投資用マンションを購入する際に、人口動向は非常に重要な要素となります。人口が増加している地域は、将来的な住宅需要が見込まれるため、資産価値が維持されやすく、賃貸需要も安定しやすいからです。

特に、令和2（2020）年の総人口を100としたとき、2050年時点でその総人口指数が100以上となる地域は、今後も人口が増加または安定していることが期待されるエリアです。こうした地域では、インフラ整備や商業施設の充実、生活利便性の向上が進みやすく、住みやすい環境が保たれます。そのため、これらのエリアで投資マンションを選ぶことは、将来的に資産価値が下がりにくい物件を手に入れるための一つの重要な指標となります。

投資マンションを購入する際には、地域の将来の人口動向を確認し、人口増加が見込まれるエリアに注目することをお勧めします。こうしたエリアで物件を選ぶことで、長期的な安定収入と資産価値の維持を期待できるでしょう。

表：令和2（2020）年の総人口を100としたときの総人口の指数が、2050年時に100以上の地域を取り出しました。100以下も一部の地域あるのでそちらも確認してみましょう。
引用：国立社会保障・人口問題研究所「日本の地域別将来推計人口（令和５年推計）」

1. 人口指数が100以上の地域

これらの地域は、2020年から2050年にかけて人口が増加または安定しているエリアです。特に、東京都の中央区、港区、千代田区などの都心部は、インフラの充実や再開発が進むことで、人口が増加していると考えられます。これらの地域は高い住環境と利便性が魅力であり、不動産投資においても安定した資産価値が期待できる場所です。

2. 人口指数が100以下の地域

一方で、東京都の多摩エリアや島嶼部など、一部の地域では人口が減少傾向にあります。特に、檜原村、奥多摩町、新島村などでは、人口指数が大幅に低下しています。これらの地域は、都市部から遠く、インフラの整備が不十分であることや、若者の流出が進んでいることが主な原因と考えられます。これらの地域では、住宅需要の減少が続き、物件の資産価値が下落するリスクが高いため、投資には慎重な判断が必要です。

3. 考察と今後の不動産投資への影響

不動産投資において、地域の将来の人口動向は非常に重要な要素です。人口が増加しているエリアでは、住宅需要が安定しており、賃貸収入や資産価値の維持が期待できます。逆に、人口が減少しているエリアでは、需要の低下が見込まれ、物件の売却や賃貸に苦労する可能性があります。

したがって、投資を検討する際には、各地域の人口動向を詳細に調査し、将来的なリスクとリターンを慎重に見極めることが重要です。今回のデータを基に、投資対象地域の選定に役立てることをお勧めします。人口が増加しているエリアでは、安定した収益を見込める一方で、人口減少エリアでは慎重な検討が求められます。

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まとめ

不動産投資は、リスク管理が非常に重要です。特に地震大国である日本において、津波リスクを考慮した物件選びは避けて通れません。東京23区で安全性を重視した投資を考えるなら、海抜35m以上のエリアに注目してみてください。リスクを抑えた堅実な投資を行うことで、将来的にも安定した資産価値を保つことができるでしょう。

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