賃貸契約の更新について知っておくべき基礎知識。相場は？値下げ交渉はしてもよいの？注意点等もご紹介。

更新料とは？

更新料とは、賃貸契約の更新時に大家または管理会社に支払う手数料です。この料金は、契約を継続するために必要な手続きを行う際の手間賃として設定されていますが、法的に支払いを義務付けられているわけではありません。更新料の有無や金額は、物件や地域によって異なり、契約書に記載されている内容に従う必要があります。

項目	説明
更新料とは	賃貸契約の更新時に大家に支払う手数料。
法的義務	法的に支払いが義務付けられているわけではない。
目的	不動産会社の中の賃貸仲介会社が契約更新手続きの手間賃として得ている報酬。

更新料って地域によって違うの？有無と相場もみてみよう（地域別）

更新料の相場をざっくり見てみよう！

＜都道府県別 更新料設定状況＞

• 全国平均更新料：0.6ヶ月
• 京都府が最も高い：1.4ヶ月
• 広島県が最も低い：0.2ヶ月
• 関東地方は他地域と比較して高設定傾向
  • 東京都：1.0ヶ月
  • 神奈川県：0.8ヶ月
  • 埼玉県：0.5ヶ月
  • 千葉県：1.0ヶ月
• 東京都は全国平均より0.4ヶ月程度高い
• 大阪府と兵庫県は更新料が設定されていない（データなし）
  
  引用：国土交通省　（平成19年）「民間賃貸住宅にかかる実態調査」https://www.mlit.go.jp/kisha/kisha07/07/070629_3/02.pdf

都道府県	平均更新料（月）
北海道	0.1
宮城	0.5
東京	1.0
神奈川	0.8
埼玉	0.5
千葉	1.0
長野	0.5
富山	0.5
愛知	0.5
京都	1.4
大阪	－
兵庫	－
広島	0.2
愛媛	0.5
福岡	0.5
沖縄	0.5

更新料を支払わないとどうなる？

更新料の支払いは、賃貸契約の契約書内容に基づきます。法律で一律に支払う義務があるわけではありませんが、契約書に更新料の支払いが明記されている場合は、その支払いを拒否することは契約違反となり得ます。

更新料の支払い義務について

• 契約書に記載がある場合: 契約書に「契約更新時に家賃の1ヶ月分相当の更新料を支払う」と記載がある場合、更新時にその料金を支払う義務があります。
• 契約書に記載がない場合: 更新料に関する記載がない場合や、「更新料不要」と明記されている場合は、法的に支払い義務はありません。

更新料を支払わない場合のリスク

• 契約解除: 契約書に更新料の支払いが記載されていても、それを支払わない場合、大家は契約を解除することができる可能性があります。これは、契約違反とみなされるためです。
• 強制退去: 契約解除がなされると、入居者は物件を明け渡さなければなりません。つまり、強制退去となるリスクが生じます。

対策としては

• 契約書の再確認: 契約更新が近づいてきたら、何が契約書に記載されているのかを改めて確認することが大切です。
• 期日前の支払い: 更新料の支払いが必要な場合は、期日までに支払うことでトラブルを避けましょう。

更新料の有無や支払い義務については、契約書の条項が最も重要なポイントになります。トラブルを避けるためにも、契約内容をよく理解し、必要な行動を取ることが推奨されます。

賃貸物件の更新料に関して値下げ交渉はできるか？

賃貸物件の更新料に関して値下げ交渉が可能かどうかは、いくつかの要因により異なります。以下に主なポイントをまとめて説明します。

更新料の値下げ交渉はできるの？

1. 契約書に記載がある場合

• 更新料が契約書に記載されている場合、基本的には支払う義務があります。
• しかし、経済的な理由などから支払いが困難であれば、値下げ交渉を行うことは可能です。成功するかは大家さんの判断に依存します。
  
  

2. 契約書に記載がない場合

• 契約書に更新料の記載がなければ、法的に支払い義務はありません。この場合、支払いを拒否するか、または交渉を行うことが可能です。

値下げ交渉の際のポイント

• 経済的理由: 更新料の支払いが経済的に厳しい場合、この点を強調し交渉に臨むと良いでしょう。
• 物件の状況: 物件が人気エリアにあり入居希望者が多い場合、大家さんは値下げに応じにくいかもしれません。逆に入居者が少ないエリアでは交渉がしやすくなります。
• 長期入居の意向: 長期間入居している場合は、大家さんも安定した収入を得られるため交渉に応じやすくなることがあります。

注意点

• 交渉のタイミング: 更新料の交渉は更新期間が近づく前に早めに行うことが重要です。急な交渉は大家さんも対応しにくく、感情的なトラブルにつながることがあります。
• 法的な背景: 更新料の支払いが法的に義務付けられていないため、大家さんとの良好な関係を保ちながら交渉を行うことが成功の鍵となります。

このように、更新料の値下げ交渉は可能ですが、契約内容や物件の状況、大家さんの態度によってその成果は大きく異なります。適切な準備と正しいアプローチで臨むことが、交渉の成功につながります。

更新料以外にかかる費用は？

賃貸契約の更新にあたっては、様々な費用が発生することがあり、それぞれの費用を理解しておくことが大切です。（例として、10万円の家賃の場合に各々項目にかかるおおよその金額を記載）

1. 火災保険料（2万円　※1〜2万円が目安）
   • 入居者は多くの場合、火災保険に加入することが求められます。保険会社は不動産会社が指定することが多いですが、保険料は会社によって異なるため、適切な保険を選ぶことで費用を抑えることが可能です。
     
     
2. 保証料（2万円　※1〜2万円が目安）
   • 家賃保証会社を利用している場合、更新時に新たな保証料が発生します。通常、初回よりも安価に設定されることが多いですが、保証会社によって金額は異なります。
     
     
3. 更新事務手数料（3万円　※家賃の30%で計算）
   • 更新料は大家への支払いですが、更新手数料は不動産会社への支払いとなります。更新手続きを不動産会社が仲介するため、その手数料が発生します。
     
     

賃貸契約の更新をしないで退去する場合は？解約通知書って何？いつまでに提出する？

賃貸契約の更新時には、契約書にそった支払い方法と期日にしたがって手続きを行います。更新通知が届くと、記載の更新料の支払い方法や期日にそって支払う必要があります。契約書に更新料の支払いが明記されている場合は、それに従い支払わなければならず、支払いを怠ると契約が解除される恐れがあります。

一方で、契約書に更新料の記載がない場合は、法的な支払い義務は存在しないため、支払う必要はありません。経済的な負担が大きい場合には、更新料の減額や分割払いについて大家や不動産会社と事前に交渉することができます。

更新料の支払い方法

項目	説明
契約書チェック	更新料の支払い方法は契約書で確認。
通知書	大家や不動産会社からの更新通知に期日や方法が記載。
支払い義務	契約書に記載がある場合は支払う必要あり。

賃貸の解約通知書って何？いつまでに提出するの？

解約通知書は、退去する意向を大家さんへ正式に伝えるための書類です。

この通知書には、退去希望日や退去理由などが記入され、契約上の義務として事前に提出する必要があります。退去の希望日は一般的には、契約に記載されている通知期間に従って設定します。多くの場合は1ヶ月前です。解約通知書を提出することで、契約が終了する手続きが正式に始まります。

賃貸契約書内の更新料に関する特記事項についても一読しておこう！

賃貸契約書に特約に更新料のことが書いてあるか、ないかも含め一読しておくのがおすすめです。現在、更新料支払特約の有効性については裁判例が分かれており、最高裁による解釈の統一が望まれるところです。

法的判断	更新料特約は、過大でない限り有効。

賃貸契約更新の判断

• 更新費用の確認：更新時には、これらの費用が加算されるため、全体のコストを事前に不動産会社に確認しましょう。
• 更新と引っ越しの比較：物件に不満がある場合や、より条件の良い物件がある場合は、引っ越しを検討するタイミングです。ただし、更新直後に引っ越すと、更新料と引っ越し費用が二重にかかるため、事前に慎重に検討することが重要です。
• 退去通知のタイミング：引っ越しを決めた場合は、契約更新日の1ヶ月前までに退去の意向を不動産会社や大家に伝える必要があります。

※更新料なしの物件についての注意

• 更新料が不要な物件は初見では魅力的ですが、敷金や礼金が高額に設定されている場合があります。また、条件が悪いために長期間空室が続いている物件もありますので、契約内容を十分に確認し、全体のコストと居住条件を総合的に評価することが必要です。

更新時の各種費用や条件をしっかりと把握し、自身の状況に最適な選択を行うことが賃貸生活をより良くするための鍵となります。

賃貸を更新する前に中古マンションの購入も考えてみよう！

お部屋を借りるためには上記にも書きましたが引っ越す度に敷金、礼金、更新料、引越し費用等の経費と労力が必要となります。
一度、賃貸だけではなく中古マンション購入の検討も視野にいれてみても良いかもしれません。

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持ち家の利点

長期的に資産としての価値が残る

リフォームや間取り変更の自由度が高い

老後の住居費が軽減される

家族や個人の好みに合わせた住まいを自由に選べる

固定住所が変わることなく、長期的なコミュニティに根付ける

資産価値の増加が期待できる場合もある

自己資産としての安心感や満足感を得られる

具体的な持ち家と賃貸、生涯コストの差を検証してみよう！

持ち家と賃貸、どちらも入居から50年として、生涯的にかかる費用を比較してみましょう。

総合的な生涯コストの差は毎月の支払い家賃で大きく差が出ることになります。下記の場合だと、50年目を見てみると賃貸と持ち家では約1000万円の差が出る結果になりました。

さらに言うと、同じ物件に50年も住む可能性は低いので、その度にかかる引越し代や初期費用はかさみます。また、さらに持ち家は、資産として残ること、住宅ローン控除があることによって持ち家が得するという判断をする方も多いようです。

賃貸と持ち家（マンション）のコスト比較を表にまとめてみました

今回は、都内の1LDKの3500万円のお部屋を50年間借りた場合と持った場合のシュミレーションしてみました。

項目	賃貸	持ち家（月ローン8万円＋管理費1.5万円）35年ローン
初期費用	50万円	120万円
ランニングコスト（月々）	家賃10万円（10万円✖️12ヶ月✖️50年で6000万円）	住宅ローン8万円・管理費と修繕積立金1.5万円（9.5万円✖️12ヶ月✖️35年で3990万円）
ランニングコスト（更新時）	火災保険48万円（2年に1回2万円）、更新料240万（2年に1回10万円※家賃1ヶ月分）	火災保険・地震保険75万円（10年に1回15万円）
固定資産税	–	400万円
家の修繕費	–	500万円
大規模修繕費	–	200万円
合計	6338万円	5285万円

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