不動産投資の利回りの計算方法とは？具体例とシミュレーション

これから不動産投資を始めたいと考えているなら、利回りについて詳しく知っておきたいと思いますよね。

本記事では、不動産投資における利回りの基本知識、「表面利回り」「実質利回り」「キャッシュオンキャッシュリターン」の計算方法、具体例を交えた利回りのシミュレーションについて解説します。

表面利回りが高くなる物件購入サービスの紹介も行うので最後まで読み進めてください。

不動産投資における利回りとは

不動産投資における利回りとは、ある不動産物件に投資した際の収益率を示す指標です。これは、年間で得られる家賃収入やその他の収益を投資額で割ったもので、投資効果を評価するための重要なツールとなります。

具体的には、物件の購入費用（購入価格や登録免許税、仲介手数料などを含む）に対する年間の純収益（家賃収入から運営費用や固定資産税などを差し引いたもの）の割合が利回りとなります。この利回りの計算により、投資家は投資物件の収益性を比較したり、投資計画を立てたりすることが可能になります。

不動産投資における利回りは大きく分けて「表面利回り」「実質利回り」「キャッシュオンキャッシュリターン」などの種類があります。

表面利回りは最も基本的な利回りで、年間の家賃収入を物件価格で割ったものです。一見簡単で分かりやすいように思えますが、実際の運用費用や空室リスクなどは考慮していないので、投資判断の唯一の指標とするべきではありません。

一方、実質利回りは年間の純収益（家賃収入から運営費用を差し引いたもの）を物件価格で割ったもので、より現実的な収益を示しています。物件の運営にかかるコストを含めて評価するため、表面利回りよりも厳しい結果が出ることが多いです。

最後に、キャッシュオンキャッシュリターンは、不動産投資で実際に手元に残る現金収益を元手（自己資金）で割ったものです。つまり、レバレッジ（借入金）を考慮に入れた利回り計算であり、物件運営による現金流入と自己資金の間の関係を見ることができます。

不動産投資における利回りの計算方法

先ほど解説した「表面利回り」「実質利回り」「キャッシュオンキャッシュリターン」の利回りの計算方法について解説します。

表面利回りの計算方法

表面利回りは不動産から得られる年間の家賃収入を物件の購入価格で割ることで計算できます。

計算式

「表面利回り = 年間家賃収入 / 物件価格」

具体例を用いて解説すると、100万円の家賃収入を得る物件を1億円で購入した場合、表面利回りは1%となります。この値が大きいほど収益性が高いとされますが、運営費用などは考慮されていないため、収益性の全てを示すものではありません。

実質利回りの計算方法

実質利回りは年間の純収益（家賃収入から運営費用を差し引いたもの）を物件価格で割ることで計算できます。

計算式

「実質利回り = 年間純収益（年間家賃収入 – 年間運営費用） / 物件価格」

具体例を用いて解説すると、100万円の家賃収入から40万円の運営費用を差し引いた60万円の純収益を得る物件を1億円で購入した場合、実質利回りは0.6%となります。これは表面利回りよりも現実的な収益を反映する指標です。

キャッシュオンキャッシュリターンの計算方法

最後に、キャッシュオンキャッシュリターンの計算方法です。これは不動産投資で実際に手元に残る現金収益（年間の純収益から借入金の利息を差し引いたもの）を、投資に使用した自己資金で割ることで計算できます。

計算式

「キャッシュオンキャッシュリターン = 年間現金収益（年間純収益 – 借入金利息） / 自己資金」

具体例を用いて解説すると、60万円の純収益から20万円の借入金利息を差し引いた40万円の現金収益を得る物件に、自己資金として3000万円を投入した場合、キャッシュオンキャッシュリターンは1.33%となります。これはレバレッジ（借入金）を考慮に入れた利回り計算であり、実際の投資効果を示す指標となります。

新築物件を4000万円で購入した時の利回りシミュレーション

1.9％の金利で返済期間35年、頭金無しと頭金500万円、頭金1000万円の3パターンのシミュレーションを解説します。

シミュレーションに用いた前提条件は以下の通りです。

• 年間家賃収入：400万円
• 年間運営費用：200万円
• 年間純収益（年間家賃収入 – 年間運営費用）：200万円
• 借入金利息：年間借入額 × 1.9%

頭金無しの場合

頭金無しの場合のシミュレーションは以下の通りです。

表面利回り = 年間家賃収入 / 物件価格 = 400万円 / 4000万円 = 10%

実質利回り = 年間純収益（年間家賃収入 – 年間運営費用） / 物件価格 = 200万円 / 4000万円 = 5%

借入金利息 = 4000万円 × 1.9% = 760,000円

年間現金収益（年間純収益 – 借入金利息） = 200万円 – 760,000円 = 1,240,000円

キャッシュオンキャッシュリターン = 年間現金収益 / 自己資金 = 1,240,000円 / 0円 = 無限大（頭金無しのため）

頭金500万円の場合

頭金500万円の場合のシミュレーションは以下の通りです。

表面利回り = 年間家賃収入 / 物件価格 = 400万円 / 4000万円 = 10%

実質利回り = 年間純収益（年間家賃収入 – 年間運営費用） / 物件価格 = 200万円 / 4000万円 = 5%

借入金利息 = 3500万円 × 1.9% = 665,000円

年間現金収益（年間純収益 – 借入金利息） = 200万円 – 665,000円 = 1,335,000円

キャッシュオンキャッシュリターン = 年間現金収益 / 自己資金 = 1,335,000円 / 500万円 = 26.7%

頭金1000万円の場合

頭金1000万円の場合のシミュレーションは以下の通りです。

表面利回り = 年間家賃収入 / 物件価格 = 400万円 / 4000万円 = 10%

実質利回り = 年間純収益（年間家賃収入 – 年間運営費用） / 物件価格 = 200万円 / 4000万円 = 5%

借入金利息 = 3000万円 × 1.9% = 570,000円

年間現金収益（年間純収益 – 借入金利息） = 200万円 – 570,000円 = 1,430,000円

キャッシュオンキャッシュリターン = 年間現金収益 / 自己資金 = 1,430,000円 / 1000万円 = 14.3%

中古物件を1600万円で購入した時の利回りシミュレーション

1.9％の金利で返済期間35年、頭金無しと頭金100万円、頭金500万円の3パターンのシミュレーションを解説します。

前提条件は以下の通りです。

• 年間家賃収入：450万円
• 年間運営費用：100万円
• 年間純収益（年間家賃収入 – 年間運営費用）：350万円
• 借入金利息：年間借入額 × 1.9%

頭金なしの場合

頭金無しの場合のシミュレーションは以下の通りです。

表面利回り = 年間家賃収入 / 物件価格 = 450万円 / 1600万円 = 28.13%

実質利回り = 年間純収益（年間家賃収入 – 年間運営費用） / 物件価格 = 350万円 / 1600万円 = 21.88%

借入金利息 = 1600万円 × 1.9% = 304,000円

年間現金収益（年間純収益 – 借入金利息） = 350万円 – 304,000円 = 3,196,000円

キャッシュオンキャッシュリターン = 年間現金収益 / 自己資金 = 3,196,000円 / 0円 = 無限大（頭金無しのため）

頭金100万円の場合

頭金100万円の場合のシミュレーションは以下の通りです。

借入額 = 物件価格 – 頭金 = 1600万円 – 100万円 = 1500万円

借入金利息 = 1500万円 × 1.9% = 285,000円

年間現金収益（年間純収益 – 借入金利息） = 350万円 – 285,000円 = 3,215,000円

キャッシュオンキャッシュリターン = 年間現金収益 / 自己資金 = 3,215,000円 / 100万円 = 321.5%

頭金500万円の場合

頭金500万円の場合のシミュレーションは以下の通りです。

借入額 = 物件価格 – 頭金 = 1600万円 – 500万円 = 1100万円

借入金利息 = 1100万円 × 1.9% = 209,000円

年間現金収益（年間純収益 – 借入金利息） = 350万円 – 209,000円 = 3,291,000円

キャッシュオンキャッシュリターン = 年間現金収益 / 自己資金 = 3,291,000円 / 500万円 = 65.82%

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ここでは、キュウガケで購入した場合の利回りの一例を解説します。

条件は次のとおりです。

• 定価3000万円のワンルームマンション
• 年間家賃収入144万（月12万×12ヵ月）
• 年間支出20万円（管理費や固定資産税など）

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物件の利回りの計算方法まとめ

本記事では、不動産投資における利回りの基本知識、「表面利回り」「実質利回り」「キャッシュオンキャッシュリターン」の計算方法、具体例を交えた利回りのシミュレーションについて解説しました。

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