不動産を買う時にみるべき3つのポイント
『不動産を買う』というのは人生でもそう何度もあるものではありません。
不動産を買ったのは自宅を買ったときの一度だけ、という人も多くいます。人生で数回しかないからこそ、不動産を買うときにみるべきポイントがわからない人も多くいるはずです。
ここでは土地、周辺環境、建物の3つのポイントに分けて注意すべき点とその確認方法についてみていきます。
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土地に関すること
まずは土地です。建物がどんなに頑丈で高機能でも土地に問題があると不動産は十分に力を発揮しません。
建物の欠陥は家庭の中の問題として自分たちで解決できることもあります。ただ、土地は隣接地に影響を及ぼすこともある問題です。
土地のみの売買や中古戸建住宅の場合は特に注意しましょう。
土地に関する問題は数多い
まずは道路や隣地との境界の点です。
隣地との境界線が不明確だと、それだけで紛争の火種となります。
境界が原因でお隣さんと険悪な関係になることもあるのです。
建売住宅の場合は、大きな敷地を区画割して販売するケースが多く、境界は確定させている場合も多くあります。
ただ、地元の工務店が販売する1戸限りの建売住宅だとそうした確認がされていないケースもあり、注意が必要です。
隣地からも樹木や建物の一部が、境界からはみ出していることもあるので注意が必要です。
次は電線や高圧です。他の家のための電線が自分の敷地を通っている場合もあります。
これは電力会社に連絡すれば変更してくれますが、本来は住宅メーカーでやるべきことです。
強い電力が流れる高圧線はあるだけで電波障害の可能性もあります。近所に通っている場合は注意が必要です。
土地は地盤の固さや水はけも重要です。どんなに建物が豪華で頑丈でも、地盤が弱いとやがて傾いてしまいます。
なるべく強い地盤の土地を選ぶべきではありますが、残念ながら地震がくると液状化してしまう土地が住宅地として売られているのも事実です。また、水はけが悪く、すぐに水が溜まってしまう土地もあります。
土地問題の確認方法
日当たりなど、現地で確認できることもあるものの、地盤の強さなどは見ただけでは判断できません。
土地の問題の多くは見ただけではわからないことも多いのです。
ここでは、土地に関する問題の確認方法について考えてみます。現地でわからないことも、やり方次第では解決方法もあるのです。
現地で確認
まずは現地で確認できることは、南側に高い建物や山はないか、あった場合は日照に影響があるか、など確認可能です。
樹木や建物の一部が境界線を超えていないかは、確認することができます。
また水はけは排水路の配置や隣地との高低差を見ることで推測することが可能です。現地でしかわからないことはしっかり確認しましょう。
資料で確認
地盤の固さは地盤調査報告書で確認できます。
地盤調査に使われる調査方法も2種類あり、スクリューウエイト貫入試験とボーリング調査があります。
スクリューウエイト貫入試験（旧スウェーデン式サウンディング試験）とは先端がスクリュー状になったロッドに重りをつけて回転させます。スクリューの回転数やおもりの重量から地盤の強度をはかる方法です。
費用は5万円程度で一般住宅の地盤調査としてよく使われる方法です。
もう一つの調査方法としてボーリング調査があります。
こちらはボーリング機械を使って穴を掘り、掘った穴にハンマーを落として強度をはかる調査方法です。費用は25万～30万円程度です。
スクリューウエイト貫入試験より費用が高いため、マンションや規模の大きい建物を作るときにボーリング調査が使われるのが一般的です。
一般住宅だとまったくボーリング調査が使われないわけではなく、地下室を作ったり、広い家を建てる場合などでボーリング調査が採用されることもあります。
地盤調査報告書を確認可能な場合は、計測結果を見せてもらいましょう。
敷地の越境についても土地の測量図などがあれば確認することもできます。
担当者に確認
現地や資料でもわからないことはどんどん仲介や販売の担当者に質問しましょう。
担当者は所有者と同等か、それ以上に物件について詳しいはずです。
また、土地の境界線からはみ出ているものがないか確認しておく必要があります。境界線からはみ出たりしているものを越境物といいます。
越境物の対象となるのは塀や屋根のひさし、出窓、土中の水道管、ガス管、樹木の枝、木の根などがあります。
増改築時に越境物の撤去を約束する覚書を、隣地の所有者に書いてもらっている場合があります。こうした手続きをしているか担当者に確認しましょう。
不動産の周辺環境の問題
暮らすうえで周辺環境はとても大事な要素です。
事前に調べられるもとしては、スーパーや駅までの距離など地図や情報で確認できるものです。
一方で騒音や臭気のように住んでみて初めて分かることもあります。
事前に調べられることはしっかりと確認しておきましょう。
周辺環境は変えられない
仮に、土地や建物に問題があったとしても、売主に依頼して修繕をしてもらえることもあります。
小さなことであれば購入後に自分たちで直すこともできるでしょう。
ですが、周辺環境は自分たちではどうにもなりません。
このため、ある意味では購入する不動産よりも調査する必要があるのです。
例えば、騒音や臭気はないか、駅や店舗までの距離はどれくらいか、学区に問題はないか、などです。隣人や周辺住民にどんな人がいるのかも周辺環境といってもよいでしょう。
周辺環境の確認方法
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まずは歩いてみよう
一番わかりやすい方法は実際に体験することです。
不動産を内覧したついでに周辺を散歩してみましょう。
それとなく近所をみてみればどんな人が住んでいるかも何となくわかるもの。
騒音や臭いなども確認できます。注意が必要なのは、時期や時間によって周辺の状況が変わることです。
昼間は静かでも前の道が抜け道として利用され、朝晩はうるさいこともあります。
逆に昼間は賑やかでも夜は寂しくなる場所もあります。できれば一度だけでなく、時間を変えて周辺を確認したいところです。
市町村で調べることもできる
市町村が策定している「都市計画マスタープラン」などが公開されています。
公開されたプランをみると、市町村がその地域をどのようなまちにしたいのかがわかるのです。
このほか、さまざまな制度や制限がかけられていることもあります。今では市町村のホームページで多くの情報を得ることが可能です。
最近は「立地適正化計画」が多くの市町村で策定されています。これは将来的なインフラ整備をどのエリアを重点的に行うかの計画です。ここから外れていると、将来的なリスクも高まるため注意が必要となります。
ハザードマップは有効
国や市町村が公開している情報の中で、ハザードマップは特に有効です。
過去の災害やこれから起こりうる災害がその地域にどれだけ影響するかを調べて図面化したものをハザードマップといいます。
地震や洪水など、その市町村の特性にあったハザードマップが作成され、公開されています。
ハザードマップポータルサイトで自分の地域を調べられます。
建物に関する問題
室内に比べて建物の外周部分は内覧でも見逃されることが多い場所です。
冬場は早くに日が落ちることから簡単に済ませてしまう人もいます。
しかしながら、建物を雨風から守るのは外壁であり、屋根なのです。これらがきちんと施工されているかは重要になります。
建売住宅の場合、その内部は内覧時点ではとてもきれいです。設備も新しく、整頓もされています。
新築だから大丈夫とは思わず、チェックポイントはきちんと見ておきましょう。
建物で確認すべきところ
- 床鳴りや傾き
- 雨漏り、シロアリ(主に中古住宅)
- 外壁(ひびや剥がれがないか）
まずは簡単には修繕できないところから確認します。
床鳴りや傾きは修復しようとすると大きな工事です。
新築住宅でもこうした不具合は発生するので注意が必要となります。
中古住宅で注意すべきは雨漏りやシロアリ被害です。
これらは室内だけみていても被害状況はわかりません。天井裏や床下をのぞいてみましょう。
天井などにシミなどがあれば雨漏りの疑いがあります。
外壁はひび割れや剥がれなどがないか確認しましょう。
外壁の補修ではひび割れや隙間を埋めるのにコーキング材という液体を塗って補修します。
パネル状の壁材の場合はサイディングと言ってこの場合も壁材を新しくするのにコーキングが必要になります。
どちらの場合も隙間を埋めたり、ひび割れを補修したりする役割があります。
外壁の補修をしっかり行わないと雨漏りの原因となるのでしっかり確認しておきましょう。
このほか、釘の出っ張り、クロスのキズ、建具の調子なども確認しましょう。これらの中には引き渡し後に自分で直せるものもありますが、購入前に指摘すれば、売主が直してくれることもあります。
建物の確認方法
建物のチェック項目は多岐にわたります。短い時間で確認するのは難しいものです。
新築住宅だと真新しい室内を見学しているだけで時間が経ってしまいます。
最近ではプロによるチェックサービスも増えてきました。どのように建物をチェックするか、その方法をまとめてみました。
まずは自分でチェック
一番オーソドックスな方法は自分たちでチェックすることです。ただ、短い時間ですべてを確認するのが難しいのはご紹介しました。家族や両親なども動員して大人数でチェックすることも一案です。窓や扉はすべて開閉し、水道が使えるなら蛇口などもひねってみましょう。雨漏りやシロアリ被害をみるため、天井裏や床下を確認することもおすすめです。
担当者に質問しよう
不明な点は担当者にどんどん質問してみましょう。
新築住宅や新築マンションであれば、担当者はその物件についてかなり詳しいはずです。
モデルルームやオープンハウスに常駐している担当者はその物件に習熟しています。
また、会社を代表して常駐しているため、いい加減な返答はできません。反対に中古物件だとそこまで詳しくない場合もあります。それでも不明な点は売主に確認してくれるでしょう。
担当者を活用しないのはもったいないことです。
専門家の同行サービスもある
最近は専門家が同行し、確認をしてくれるサービスもあります。彼らは多くの物件をみているプロフェッショナルで、素人がみるよりも多くの点をチェックすることが可能です。
このサービスを利用する際には、前もって仲介の不動産業者に通知しておきましょう。まだまだこのサービスは浸透しているとはいえません。中には非協力的な不動産業者もいるのです。
まとめ
専門家が同行してチェックする仕事があるくらい、不動産のチェックは大変です。
計測すればすぐにわかるようなものならば簡単ですが、騒音や臭気のように簡単には測りにくいものもあります。
また、気になる点も人それぞれです。ある人には気になっても、他の人には気にならないものもあります。
短い時間で完璧にチェックすることは事実上不可能です。最低限ここだけは、というポイントを決め、確実にみるようにしましょう。
購入前のチェックでその後の住みやすさや満足度が変わることもあります。短い時間ではあるものの、最善を尽くしましょう。
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