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サブリースとは?わかりやすく解説します。借地借家法28条って何?解約できる?サブリースとマスターリースの違いは?

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サブリースとは

サブリースは、賃貸住宅の管理方法の一つで、オーナーが専門の業者に物件の管理と賃貸を一任する仕組みです。この方法を利用すると、オーナーは直接入居者と契約を結ぶ必要がなくなり、管理業務の手間が大幅に軽減されます。

サブリースの仕組み

サブリースは2つの賃貸借契約で成り立っています:マスターリース契約とサブリース契約で成り立っています。

  1. オーナーとサブリース業者の契約:オーナーは自分の物件をサブリース業者に貸し出します。この契約はマスターリース契約と呼びます。サブリース業者がオーナーに対して家賃を支払います。
  2. サブリース業者と入居者の契約:サブリース業者は物件を入居者に貸し出し、入居者から家賃を受け取ります。この契約をサブリース契約と呼びます。

このため、オーナーと入居者は直接契約を結びません。この形態を「転貸」と言います。

サブリース契約の具体例

オーナーとサブリース業者の契約の具体例

東京都内にマンションを所有している田中さんは、賃貸経営に興味を持っていました。しかし、管理の手間や空室リスクに悩んでいたところ、ABCサブリース会社から提案を受けました。この提案は、田中さんのマンションをサブリース契約で管理し、安定した家賃収入を保証するというものでした。

田中さんは、ABCサブリース会社との契約を結ぶことに決めました。この契約に基づき、田中さんは毎月20万円の家賃をABCサブリース会社から受け取ることになりました。これにより、田中さんは空室や滞納の心配をすることなく、安定した収入を得ることができました。

サブリース業者と入居者の契約の具体例>

一方、ABCサブリース会社は、田中さんから借りたマンションを賃貸物件として市場に出しました。しばらくして、鈴木さんという新しい住まいを探している夫婦がこのマンションに興味を持ちました。

鈴木さん夫婦は物件の内覧を経て、このマンションに住むことを決めました。ABCサブリース会社と鈴木さん夫婦は賃貸借契約を結び、鈴木さんは毎月22万円の家賃をABCサブリース会社に支払うことになりました。

全体の流れ

この結果、田中さんはABCサブリース会社から毎月20万円を受け取り、ABCサブリース会社は鈴木さんから毎月22万円の家賃を受け取ります。ABCサブリース会社は、この差額の2万円を管理費や利益として得ることができるのです。

このようにして、田中さんは管理の手間から解放され、安定した収入を確保でき、ABCサブリース会社も利益を上げることができました。鈴木さんも新しい住まいを見つけ、全員が満足する結果となりました。この仕組みが、サブリース契約の具体的な実例です。

管理受託方式との違い

管理受託方式は、オーナーが直接入居者と賃貸借契約を結び、管理のみを管理会社に依頼する方法です。

管理受託方式の具体例

東京都内にアパートを所有している佐藤さんは、賃貸経営を始めることにしました。しかし、佐藤さんは仕事が忙しく、物件の管理や入居者対応に手間をかける時間がありませんでした。そこで、佐藤さんは信頼できる管理会社、XYZ管理会社に相談しました。

佐藤さんはまず、自分のアパートを賃貸するために、直接入居者を募集し、内覧や契約手続きを行いました。しばらくして、木村さんという入居希望者が現れ、アパートの一室を気に入って契約を結びました。佐藤さんは木村さんと直接賃貸借契約を結び、毎月の家賃収入を得ることになりました。

次に、佐藤さんはXYZ管理会社と管理契約を結びました。この契約に基づき、XYZ管理会社はアパートの管理業務全般を担当することになりました。具体的には、以下のような業務をXYZ管理会社が引き受けました。

  • 家賃の集金と送金
  • 物件の定期的な点検とメンテナンス
  • 入居者からの問い合わせ対応
  • 入居者のトラブル解決
  • 契約更新の手続き
  • 空室が出た際の新しい入居者募集

ある日、木村さんがエアコンの調子が悪いとXYZ管理会社に連絡しました。XYZ管理会社はすぐに修理業者を手配し、問題を迅速に解決しました。佐藤さんは、このようなトラブル対応もXYZ管理会社に任せることができたため、自分の手間をかけずに済みました。

さらに、佐藤さんはXYZ管理会社の月次報告を受け取り、家賃収入や管理状況を確認しました。これにより、賃貸経営の現状を把握しながらも、自分の仕事に専念することができました。

このようにして、佐藤さんは直接入居者と賃貸借契約を結びながら、物件の管理業務をXYZ管理会社に依頼することで、手間をかけずに賃貸経営を行うことができました。これが、管理受託方式の具体的な実例です。

空室保証・滞納保証

サブリースの大きなメリットは、「空室保証」や「滞納保証」が付いていることです。これにより、物件が空室の期間や入居者が家賃を滞納した場合でも、オーナーは一定の家賃収入を確保することができます。

※注意

  • 多くのサブリース契約では、定期的に賃料を見直すこととなっています。
  • 「家賃保証」と謳われていても、入居状況の悪化や近隣の家賃相場の下落により賃料が減額する可能性があります。
  • 空室保証」と謳われていても、入居者の募集時等に賃料支払の免責期間が設けられている場合があります

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サブリースを解約するには?正当事由として認められるケースと事例紹介!
サブリースに関する裁判事例をわかりやすく紹介!

サブリースがついたものは、あとあと大変?って言われるけど、どうしてなの?

大きくは、2つあります。
1つ目は、補償額の値下げ交渉をされることがあります。
上記の、3.家賃保証の見直しに該当します。家賃保証が見直される可能性があります。一方的に補償額の値下げ交渉されたりといった事例が よくあります。

例えば、オーナーに家賃保証9万円という契約だった場合、永遠に家賃が9万円入ってくると思い込んでいる方もいますが、違います。入居者が入らなく、サブリース業者の資金繰りがよくない場合は値下げを交渉してくる場合もあります。

そもそも家賃保証は、 保証され続けるというふうに誤解を生み やすかった言葉です。それなので、新しい指針ではあまり保障ということを使わないようにしましょう!と 言われております。

なるほどですね。家賃保証は、 保証され続けるというイメージが湧く言葉ですね。勘違いしないようにしないといけないですね。

2つ目は、サブリース業者がサブリースの解約に応じないないことがよくあります。

借地借家法28条により、正当事由が必要であり、この正当事由とは、補償額の下落だけでは認められないことが示されています。借地借家法で強く賃借人が守られているからです。

借地借家法28条により、正当事由が必要であり、裁判例から補償額の下落だけでは認められないことが示されています。

サブリースのメリット・デメリット

サブリースのメリット

  1. 安定した賃貸収入
    空室保証滞納保証があるため、空室期間や家賃滞納時でも一定の収入が保証されます。そのため収益の見通しが立てやすく、安定した賃貸経営が可能です。
  2. 初心者でも安心
    サブリース業者が入居者対応を行うため、トラブルや滞納問題を代行してくれます。賃貸経営の経験が少ないオーナーでも安心して始められます。
  3. 手間がかからない
    サブリース業者が24時間対応の設備故障受付や家賃の収納代行、更新業務などを行います。オーナーは煩雑な管理業務から解放され、手間が大幅に軽減されます。


サブリースのデメリット

  1. 手数料が高い
    サブリースの手数料は賃料収入の10〜20%と高額です。管理委託方式の手数料(約5%)と比べると費用負担が大きくなります。
  2. 入居者を選べない
    サブリース業者が入居者を選ぶため、オーナーが希望する入居者を選定することができません。
  3. 家賃保証の見直し 
    契約期間中に家賃保証額が見直される可能性があります。保証には免責期間があり、契約した金額が必ずしも継続して保証されるわけではありません。
  4. 修繕費用の負担
    基本的に、修繕費用はオーナーの負担となります。一部のサービスで修理費用を負担するオプションもありますが、限度額が設定されています。
  5. オーナーが家賃を決められない
    家賃保証契約では、家賃を設定するのは管理会社です。そのため、オーナーが自分で家賃を決めることができません。例えば、「35年間一括借上げ」と宣伝されることがありますが、実際には2年や4年ごとに契約が更新され、その際に家賃が大幅に下がることがあります。(新築時には高い家賃で貸し出せていた物件も、数年後に管理会社が家賃を引き下げることがあります。もし、物件の空室が続いた場合、管理会社から家賃の引き下げを提案されることがあります。このように、家賃保証契約では家賃の設定権が管理会社にあり、オーナーはその決定に従わなければなりません。)
  6. 家賃保証には期間が定められている
    家賃保証契約には、通常2年や4年ごとに更新が必要です。その際、家賃の改定や契約の打ち切りが行われることがあります。例えば、「35年間一括借上げ」と聞くと安心するかもしれませんが、実際には短い期間ごとの更新があり、そのたびに条件が変わることがあります。(契約更新時に家賃保証が打ち切られるリスクもあります。)
  7. 更新料や礼金がもらえない
    家賃保証契約では、更新料や礼金が管理会社に支払われるケースがあります。これは、オーナーが予想していた収入が得られない可能性があることを意味します。


長期間の家賃保証を信じて安心するのではなく、契約内容を細かく確認することが重要です。

金融庁からのお知らせ
<サブリース契約をする際の主な注意点>

賃貸住宅のローン返済も含めた事業計画やリスクについて、オーナー自らが十分理解する必要があります。契約の相手方から説明を受け、契約内容や契約期間中の賃料減額などのリスクを十分理解してから契約してください。

【賃料は変更になる場合があります】

  • 多くのサブリース契約では、定期的に賃料を見直すこととなっています。
  • 「家賃保証」と謳われていても、入居状況の悪化や近隣の家賃相場の下落により賃料が減額する可能性があります。
  • 「空室保証」と謳われていても、入居者の募集時等に賃料支払の免責期間が設けられている場合があります。

【契約期間中でも解約されることがあります】

  • 「30 年一括借り上げ」と謳われていても、契約書でサブリース業者から解約することができる旨の規定がある場合は、契約期間中であっても解約される可能性があります。

【契約後の出費もあります】

  • オーナーは、サブリース業者が賃貸住宅を使用するために必要な修繕費用を求められる場合があります。
  • 賃貸住宅の老朽化等による、建物や設備の修繕費用が必要になります。
  • 賃貸住宅に対する固定資産税は所有者であるオーナーの負担となります。

【サブリース住宅原賃貸借標準契約書を活用し、重要事項の説明を受けましょう】

  • 国土交通省では、サブリース契約の当事者間におけるトラブルの未然防止を目的として、「サブリース住宅原賃貸借標準契約書」を作成しています。サブリース契約を結ぶ際にご活用ください。

【サブリース契約を伴う投資用不動産向け融資を受ける際に注意すべき不正行為】

この表は、サブリース契約を伴う投資用不動産向け融資を受ける際に注意すべき不正行為をまとめたものです。疑問点があれば、不動産業者や金融機関に確認するとともに、必要に応じて相談窓口に相談することが重要です。

不正行為の種類詳細
賃料や入居率の改ざん実勢よりも高く想定、実績値よりも高い数値に改ざんして評価を行い、多額の融資を実行
預金通帳の残高改ざん自己資金のないオーナーの預金通帳の残高を改ざん
所得確認資料の改ざん一定の年収基準を満たすようオーナーの所得確認資料を改ざん
見せ金の振り込みオーナーの口座に融資審査に必要な資金を振り込み
売買契約書の改ざん実際の売買価格よりも高い価格の売買契約書を作成
抱き合わせ販売融資の条件として、不必要なカードローン・定期預金・保険商品等を販売
サブリース住宅原賃貸借標準契約書については、こちらから 
引用:金融庁

サブリース新法とは?

サブリース契約に関するトラブルの増加を受けて、2020年に「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」、通称「サブリース新法」が施行されました。この法律は、サブリース契約をより透明で公正なものにするために、以下の3つの点を規制しています。


1. 誇大広告の禁止

  • サブリース業者が実際には提供できない内容や過大な利益を謳った広告を出すことが禁止されました。具体的には、「必ず高額な賃貸収入が得られる」など、現実的でない内容を広告に含めることができなくなりました。

2. 不当な勧誘の禁止

  • サブリース業者が強引に契約を結ばせるような行為が禁止されています。例えば、しつこく契約を迫ったり、事実を誤って伝えて契約を促すことが禁じられます。

3. 契約締結前における重要事項説明および説明書の交付

  • サブリース契約(マスターリース契約)を締結する前に、重要事項についてオーナーに説明し、説明書を交付することが義務付けられました。これにより、オーナーは契約内容やリスクについて十分な理解を得た上で契約を結ぶことができます。

重要事項の具体例

契約締結前に説明される重要事項の例として、以下の点が含まれます:

  1. 家賃改定条件
    家賃がどのような条件で変更されるか、具体的な条件や頻度について説明されます。
  2. 契約解除条件
    サブリース契約を解除する場合の条件や手続きについて説明されます。
  3. その他マスターリース契約のリスク
    契約に伴うリスクや、考えられるトラブルについて事前に説明されます。



改正された借地借家法とは?わかりやすく解説

借地借家法って何?

借地借家法(しゃくちしゃくやほう)は、土地や建物を借りるときのルールを決めた法律です。この法律は、大正時代に作られた「借地法」と「借家法」をまとめて、平成3年に新しく制定され、平成4年に施行されました。ここでは、この法律がどんなものかをわかりやすく説明します。

借地権について

借地権とは、建物を建てるために土地を借りる権利のことです。この権利を持っていると、その土地に自分の家を建てて住むことができます。借地借家法では、借地権について次のようなルールがあります。

  1. 最低30年間の借地期間 借地権は、最低でも30年間続きます。これは、借地権者(借りる人)がその土地に安心して家を建てて住むための期間です。
  2. 契約の更新 30年が経ってもまだ建物がある場合、貸主(貸す人)は借主(借りる人)に同じ条件で契約を更新することができます。つまり、続けてその土地を借りられるということです。
  3. 定期借地権 最初から50年以上の期間で借地権を設定する場合、貸主は期間終了後に更新しないと決めることができます。これを「定期借地権」といいます。50年という期間は、人生設計の観点でも適した期間であり、借主はその間安心して住むことができ、貸主は安定した収入を得られます。

借家について

借家とは、建物を借りて住むことです。この法律では、借家に関するルールも決められています。

  1. 賃貸借契約の期間 1年未満の賃貸借契約は、期間の定めがない契約とみなされます。つまり、短期間で契約が終わることはなく、借主は安心して住むことができます。
  2. 契約の更新 借主が契約の更新を希望した場合、貸主は正当な理由がない限り、契約を更新しないと言うことはできません。これにより、借主は長期間安心して住むことができます。
  3. 契約の解除 借主が賃料を支払わなかったり、契約に反した使い方をした場合、貸主は契約を解除して退去を求めることができます。しかし、借主が契約通りに住んでいる限り、原則として安心して住み続けることができます。

このように、借地借家法は借主(借りる人)を保護し、安心して土地や建物を借りることができるようにしています。

借地借家法、第26条から第28条をしっかり見てみよう!

第二十六条 建物の賃貸借について期間の定めがある場合において、当事者が期間の満了の一年前から六月前までの間に相手方に対して更新をしない旨の通知又は条件を変更しなければ更新をしない旨の通知をしなかったときは、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなす。ただし、その期間は、定めがないものとする。

 前項の通知をした場合であっても、建物の賃貸借の期間が満了した後建物の賃借人が使用を継続する場合において、建物の賃貸人が遅滞なく異議を述べなかったときも、同項と同様とする。

 建物の転貸借がされている場合においては、建物の転借人がする建物の使用の継続を建物の賃借人がする建物の使用の継続とみなして、建物の賃借人と賃貸人との間について前項の規定を適用する。

わかりやすく解説します。

最初は、自動更新について書いてあります。
賃貸借契約が終わる1年前から6ヶ月前までの間に、貸主(賃貸人)や借主(賃借人)が「契約を更新しない」と通知しなかった場合、または「契約条件を変更する」と通知しなかった場合、契約は自動的に同じ条件で更新されます。ただし、新しい契約期間は「期間の定めのない契約」となります。つまり、次の契約期間は特に終わりが決まっていない契約になります。

次に、遅延異議についてです。
もし貸主が「契約を更新しない」と通知しても、契約期間が終わった後も借主がその建物を使い続けて、貸主がすぐに異議を言わなかった場合、契約は同じ条件で自動的に更新されます。これを「遅延異議」と言います。

最後に、転貸借の場合です。
もし建物が再度他の人に貸し出されている場合(転貸借)、再借りした人(転借人)がその建物を使い続けることは、元の借主(賃借人)が使い続けることとみなされます。この場合も、同じルールが適用されます。

第二十七条 

建物の賃貸人が賃貸借の解約の申入れをした場合においては、建物の賃貸借は、解約の申入れの日から六月を経過することによって終了する。

 前条第二項及び第三項の規定は、建物の賃貸借が解約の申入れによって終了した場合に準用する。

これは、賃貸人(家を貸している人)が解約を申し入れた場合、その解約の申し入れが行われた日から6ヶ月が経過すると、契約は自動的に終了するということです。

つまり、賃貸人が解約を申し入れた後、6ヶ月間は賃借人(家を借りている人)はその家に住み続けることができますが、その後は契約が終了するということです。

第28条は、賃貸人が契約の更新を拒絶したり、解約を申し入れたりする際の要件についての規定です。

賃貸人(家を貸している人)が、契約の更新を拒絶したり、解約を申し入れたりする際には、「正当な事由」が必要です。これは、家を借りている人(賃借人)を保護するためのルールです。「正当な事由」があるかどうかは、以下のポイントを総合的に考慮して判断されます。

正当な事由の必要: 賃貸人が契約の更新を拒絶したり、解約を申し入れたりするには、「正当な事由」が必要です。
・賃貸人と賃借人の使用の必要性(例えば、賃貸人がその建物を自分で使う必要がある場合や、賃借人がその建物に住み続ける必要がある場合などを考慮します。)
・契約期間中の経過や建物の利用状況、現況(例えば、賃借人が契約を守って建物を使ってきたか、建物の状態がどうなっているかなどを見ます。)
・賃貸人が建物の明渡しに際して賃借人に対して財産上の給付(補償)をする旨の申出があったかどうか(賃貸人が賃借人に引っ越し費用や新しい住まいの手配をしてくれる場合。)

以上です!

サブリースが適している人ってどんな人?

サブリースが適している人ってどんな人?

下記の3つのうち1つでも該当する方は、適しているかもしれません。

賃貸経営が初めてのオーナー
賃貸経営は、物件を貸し出すだけでは終わりません。空室対策、修繕計画、入退去時の対応など、多くの業務があります。賃貸経営が初めてのオーナーにとって、これらの業務は大きな負担となります。サブリース業者がこれらの業務を代行することで、初めての賃貸経営でもスムーズに進めることができます。

負担を軽減したいオーナー
既に賃貸経営を行っているオーナーでも、業務の煩雑さや忙しさに負担を感じている場合、サブリースを選択することでその負担を軽減することができます。管理業務をサブリース業者に任せることで、オーナーは他の仕事や投資に集中する時間が増えます。

安定した収益を求めるオーナー
賃貸経営では、収入が毎月一定でない場合があります。空室が続いたり、家賃滞納が発生したりすると、経営に不安定さが生じます。サブリース契約は、空室や滞納リスクを軽減し、安定した収入を保証してくれます。これにより、オーナーは安心して賃貸経営を続けることができます。

よく理解した上で、契約を結びましょう。

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